나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126956 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126956 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경126956
• 주소: 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제404호 (공항동, 발쿠치네하우스)
• 감정가: 159,000,000원
• 최저가: 6,993,000원
• 유찰 횟수: 14회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매7계 2023타경126956 | 소재지: 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제404호 (공항동, 발쿠치네하우스) | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 6,993,000원 | 용도: 아파트

1. 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126956 (1) 발쿠치네하우스 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경126956 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호입니다.

용도는 아파트이며, 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

강제경매 물건이며, 감정가는 159,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 17.25㎡ (약 5.22평)이며, 토지면적은 10.11㎡ (약 3.06평)입니다.

공유면적을 포함한 분양면적은 제시되지 않았으나, 전용면적 기준으로 소형 아파트(또는 주거용 오피스텔 성격의 아파트)에 해당합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 송정역 남서측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 초역세권 입지입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 동측으로 노폭 약 11미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 용도지역

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

용도지역은 제2종일반주거지역에 해당하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 공항동 일대는 송정역을 중심으로 생활밀착형 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다수의 주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 실수요자 및 임차수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대규모 상업시설보다는 소규모 상점, 식당, 카페 등의 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

3.2. 생활 정보 및 건물 상세

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층이며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

4. 권리 분석

4.1. 소유 관계 및 경매 구분

소유자는 이OOOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 박OO이며, 부동산강제경매 사건입니다.

토지/건물 일괄매각이므로 건물과 토지 모두 매각 대상에 포함되어 권리상 하자는 없습니다.

4.2. 주요 권리 분석 및 특이사항 (매우 중요)

본건에는 2023년 11월 7일 임차권등기명령에 의거 임차보증금 135,000,000원이 설정등기 되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차보증금일 가능성이 매우 높습니다.

감정가 159,000,000원 대비 임차보증금 135,000,000원의 비중이 상당히 크므로, 입찰 참여자는 해당 임차보증금의 대항력 유무와 최우선변제권 등을 면밀히 분석하여 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 금융적 리스크

상기 4.2.에서 언급된 임차보증금 135,000,000원의 인수 가능성입니다.

만약 해당 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 경우, 낙찰금액 외에 해당 임차보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수해야 할 수 있습니다. 입찰 전 필히 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.

5.2. 지역적 리스크

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 김포공항 관련 규제 지역에 포함됩니다.

이는 향후 건물의 신축/증축 시 고도 제한 등의 영향을 미칠 수 있으나, 기존 건물의 주거 목적으로는 큰 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 향후 개발 가치 측면에서는 고려해야 할 사항입니다.

추가적으로, 본 보고서 작성 시점에는 인근의 혐오시설 유무를 별도로 검색하지 않았습니다. 현장 임장 시에는 반드시 주변 환경을 직접 확인하여 혐오시설 유무를 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 송정역 초역세권에 위치한 소형 아파트로, 입지 조건은 매우 우수합니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요층의 선호도가 높을 수 있으며, 임대수익을 기대하는 투자자에게도 적합할 수 있습니다.

그러나, 감정가 대비 매우 높은 금액의 임차권등기(135,000,000원)가 설정되어 있어 권리분석상 리스크가 명확합니다.

6.2. 투자 포인트

- 최상급 입지: 5호선 송정역 인근의 대중교통 이용 편리성.

- 소액 투자 가능성: 소형 평형 및 감정가로 인해 상대적으로 낮은 진입 장벽.

- 주거 선호도: 서울 서남부권 내 직주근접 수요를 흡수 가능.

6.3. 결론

본 물건은 우수한 입지 조건을 가졌으나, 임차권등기명령에 따른 임차보증금 인수 리스크가 핵심 쟁점입니다.

입찰자는 감정평가액 대비 인수 금액을 고려하여 실질적인 낙찰가를 산정해야 하며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 최소화하기 위해 권리관계에 대한 전문가의 추가 검토가 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계