나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126956 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며, 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 송정역(5호선)이 소재
하는 바 제반 대중교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 404호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 상세 이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 11미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2014-09-26), 대공팡어협조구역(
위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 2023년11월7일 임차권등기명령에 의거 임차보증금 135,000,000원이 설정등기 되어
있음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126956 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제404호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.1148㎡ (약 3.06평)

건물면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물지분: 17.2538㎡ (약 5.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

면적 관련 특이사항: 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 물건 내역

감정가: 159,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입 및 주정차가 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대비하여 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본 건 동측으로 노폭 약 11미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공팡어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자: 박OO

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126956 (1)

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 권리 내역

말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 조성종 명의의 가압류 (2022-06-30 접수, 2022카합54 결정)입니다.

말소예정권리: 위 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 조성종 가압류, 강서세무서장 압류, 마포세무서장 압류, 우석종합건설주식회사 가압류, 서울특별시 압류, 강서세무서장 압류 등)

인수되는 권리: 박미라 명의의 주택임차권 (을1)은 매수인에게 인수됩니다. (2023-11-07 접수)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박미라

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 135,000,000원이 설정 등기되어 있으며, 전입일자(2021.10.29)가 말소기준권리(2022.06.30)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 강서구 공항동 일대는 지하철 5호선 송정역을 중심으로 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근에 김포국제공항이 위치하여 관련 종사자나 공항 이용객들의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

다양한 유형의 주거 시설과 상업 시설이 공존하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 8층 건물이며, 본건은 4층 404호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 이중창입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

송정역(5호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 대항력 있는 임차인(박미라)이 존재하며, 임차보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 하므로 총 취득 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 재매각 및 특별 조건

본 물건은 재매각으로 진행되며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

재매각 물건은 유찰의 원인이 있었던 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건의 토지는 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공팡어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 서울 강서구 공항동 송정역 인근에 위치한 소형 아파트입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주거 및 상업 혼용 지역의 특징을 가지고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 임차보증금 135,000,000원이 매수 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

7.2. 총 취득 비용 고려사항

총 예상 취득 비용은 실제 낙찰가에 인수되는 임차보증금 135,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

예를 들어, 예상 입찰가가 16,800,000원이라면, 총 취득 비용은 약 151,800,000원이 됩니다. (이는 임차 보증금 전액 미회수 시 기준)

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

송정역 초역세권에 준하는 입지입니다.

소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 거주용으로 고려해볼 수 있습니다.

주택 및 상가 혼용 지역으로 향후 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

감정가: 159,000,000원

인수되는 임차보증금: 135,000,000원

실질적 자본 투입 가치: 감정가 - 인수 임차보증금 = 159,000,000원 - 135,000,000원 = 24,000,000원

잠재적 리스크(재매각, 공항 소음 영향 가능성 등)를 고려하여 실질 자본 투입 가치의 70% 수준으로 산정 시,

예상 입찰가: 24,000,000원 * 0.70 = 16,800,000원

(참고: 이는 인수되는 임차보증금을 제외한 순수 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가 + 135,000,000원 (보증금 인수 시)이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.