나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경976 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제11층 제1130호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지약" 남동측
인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 지식산업센터, 근린상가, 근린생활시설
등이 혼재되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 1호선, 7호선
"가산디지털단지역"등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크트지붕 지하 3층, 지상 15층건 내 제11층 제1130호로서
(사용승인일: 2014.09.05),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 시스템 창호 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)(방겸 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 엘리베이터설비, 기계식 주차설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m
내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진
입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군
수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경976 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제11층 제1130호

용도: 도시형생활주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 2.44㎡ (약 0.74평)

토지지분: 2.436㎡

건물면적: 13.34㎡ (약 4.04평)

건물지분: 13.34㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 주상복합건물, 오피스텔, 지식산업센터, 근린상가 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장과 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 21일 접수된 채권자 서원규의 강제경매 등기(갑4)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(예: 갑5 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-13

* 확정일자: 2021-11-29

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 있음

* 비고:

주의사항:

상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원에 대한 인수 여부는 배당 및 낙찰가의 적정성에 따라 결정될 수 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 잠재적인 위험 요인이 될 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상의하여 상세한 권리 분석을 진행해야 합니다.

특히, 임차인의 전입일자(2021.10.13)와 소유권 이전일자(2021.10.13) 및 매매 금액(120,000,000원)이 동일하며, 해당 임차인이 본건 경매의 신청 채권자(서원규)와 동일인인 점은 매우 이례적인 상황입니다. 이는 임차인이 실질적인 소유주이거나 특수 관계인일 가능성을 시사하며, 권리관계 및 배당 순위에 대한 면밀하고 심도 깊은 분석이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 가산동 지역은 대표적인 비즈니스 중심지로, 가산디지털단지역을 중심으로 다수의 지식산업센터와 기업체들이 밀집해 있습니다.

이로 인해 풍부한 직주근접 수요를 바탕으로 임대 시장이 활발하며, 오피스텔 및 도시형생활주택에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높고, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로는 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

교통은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

인근에 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원 등 다양한 문화 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 120,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자와 동일인일 가능성이 높은 점은 최대의 리스크입니다. 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없다고 하더라도, 배당 절차의 복잡성이나 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

중복사건/병합사건: 다수의 사건이 중복되거나 병합되어 진행되는 경우, 절차 진행이 다소 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 탁월한 입지조건과 풍부한 배후수요를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 소형 면적은 1인 가구 수요나 투자용으로 적합합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 서원규 씨와의 복잡한 권리관계는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 권리 분석 없이는 투자를 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 역세권 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 출퇴근 및 이동 편리.

* 탄탄한 배후수요: 대규모 산업단지 및 업무지구 내 풍부한 직장인 수요.

* 소형 주거 상품: 1인 가구 및 소형 투자 상품으로서 높은 임대 수익 기대.

* 성장 잠재력: 지속적인 개발과 발전이 이루어지는 지역적 특성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 거래가는 전용면적 1㎡당 약 417만원에서 865만원 수준으로 파악되었습니다.

본 물건의 전용 면적 13.34㎡에 이를 적용 시, 시세는 약 5,560만원에서 115,400,000원 범위로 산출됩니다.

본 물건의 감정가는 13.34㎡ 기준 1㎡당 약 10,345,000원으로, 이는 위에서 분석된 주변 시세의 최고가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

권리관계 고려:

대항력 있는 임차인이자 경매 채권자인 서원규 씨의 보증금 120,000,000원을 고려할 때, 낙찰 시 해당 금액의 회수가 중요합니다. 법원에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 책정한 것은, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않아도 배당 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받을 수 있다는 예측에 기반한 것으로 보입니다. 하지만 임차인이 최고가 매수인이 될 경우, 낙찰자는 사실상 보증금만큼의 가치를 덜 받는 효과가 발생합니다.

예상 입찰가 제안:

상기 감정가, 주변 시세, 그리고 복잡한 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이 가격대는 감정가 대비 합리적인 수준으로, 대항력 있는 임차인 관련 위험을 어느 정도 반영한 가격입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차인의 실제 배당 및 인수 가능성을 면밀히 재확인하고, 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 정보:

본 물건의 소재지인 서울특별시 금천구 가산동 140-36 일대에 대해 일반적인 검색 결과로는 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 산업단지 및 상업, 업무 시설이 밀집해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.