나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

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서울남부지방법원 경매7계 2024타경102186 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로26가길 54, 제6층 제603호 (화곡동, 에스케이바움하우스) | 감정가: 181,060,000원 | 최저가: 12,443,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경102186 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경102186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 181,060,000원

토지면적: 11.08㎡ (약 3.35평)

건물면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물 제시외면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 최OO

특이사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통인 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 화곡역(5호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건에는 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권 설정이 되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중요한 채무일 수 있으므로, 상세한 권리분석 및 임차인과의 관계 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 제시외 건물 ㉠이 소재하므로 이에 대한 법적 검토도 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 복합적인 성격을 띠고 있습니다. 인근에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 화곡역(5호선) 주변으로는 상업 시설 및 교통망이 잘 발달되어 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 인해 상권이 다소 침체된 분위기도 감지됩니다.

1.5. 생활정보

주변에 신월초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 화곡역(5호선) 이용 시 서울 시내 접근성이 우수합니다. 다양한 상업 시설, 병원, 관공서 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 강서구청이 인근에 위치해 있으며, 9호선 등촌역, 가양역 등도 도보 10분 거리에 있어 교통 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 1억 5천만원에 달하는 주택임차권 설정입니다. 임차인의 보증금 반환 문제는 낙찰자의 추가적인 부담으로 이어질 수 있으며, 임대차 계약의 상세 내용을 파악하고 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물의 존재는 건축법규 위반 여부 및 철거/이행강제금 부과 가능성을 검토해야 합니다. 공항 관련 보호지구에 속해 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으며, 최근 전세사기 여파로 지역 부동산 시장 및 상권 전반에 대한 불안감이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 하지만 1억 5천만원에 달하는 주택임차권 설정이라는 명확한 부담이 존재하며, 제시외 건물의 처리 문제도 간과할 수 없습니다. 최근 전세사기 영향으로 지역 상권이 위축된 상황도 고려해야 합니다. 이러한 권리 관계 및 부대 시설 문제를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

화곡동은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 가치가 상승할 가능성이 있는 지역입니다. 임차권 문제를 해결하고 주택을 정상적으로 임대 또는 거주할 수 있게 된다면, 비교적 낮은 투자금으로 지역 내 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 제시외 건물을 적법하게 활용할 수 있다면 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 지역 내 전세사기 여파로 인한 시장의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계