나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로,
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 화곡역(5호선)이위치하는 바 정류
장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 6층 603호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추
표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀
억제권역, 지역특화발전특구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권 설정이 되어 있음.
2) 본건에 제시외건물㉠이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경102186 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경102186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 181,060,000원

토지 면적: 11.08㎡ (약 3.35평)

건물 면적 (전유 부분): 22.52㎡ (약 6.81평)

건물 면적 (총 연면적): 779.97㎡ (약 235.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 철저한 분석이 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1 (2016-12-09): 소유권보존 (양제현)

* 갑2 (2017-02-28): 소유권이전 (김선태)

* 을5 (2023-06-28): 주택임차권 (최용훈, 150,000,000원) - 말소: 인수 (전입일자: 2021-03-05, 확정일자: 2021-03-05)

* 갑3 (2024-01-17): 강제경매 (최용훈, 150,000,000원) - 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑4 (2024-04-05): 가압류 (주택도시보증공사, 1,517,500,000원) - 말소: 말소

* 총 등기부채권액: 1,667,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최용훈

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-03-05

* 배당신고일자: 2023-06-28

* 대항력: 있음

* 비고: 후순위 강제경매 채권자(최용훈)가 임차인이기도 합니다. 을구 5번 주택임차권은 말소되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 권리분석 종합:

* 선순위 임차권: 최용훈 씨가 보증금 150,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑3 (최용훈의 강제경매)입니다. 매각으로 말소되는 권리가 다수 존재합니다.

* 인수되는 보증금: 150,000,000원 (최용훈 임차인의 보증금)

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일 거래된 인근 '더원' 아파트(2019년식, 19.98㎡, 4층)의 매매가는 216,000,000원입니다. 본건과 면적(22.52㎡) 및 준공연도(2016년식)가 유사한 신축 빌라임을 감안할 때, 주변 시세는 상당한 수준으로 파악됩니다.

* 반면, 1986년식(37.44㎡, 150,000,000원) 및 2002년식(37.56㎡, 160,000,000원) 다세대 주택 거래 사례는 건물 노후도 및 면적 차이를 고려해야 하지만, 본건의 감정가(181,060,000원) 수준 또는 그 이상을 충분히 넘을 수 있는 시세 형성 가능성을 시사합니다.

* 현 시세 기준 예상: 본건의 전용면적(22.52㎡) 및 건물 연식(2016년)을 고려했을 때, 권리상 문제없는 상태라면 호가는 200,000,000원 이상으로 형성될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 인수 부담과 위반건축물 등 여러 위험 요소를 감안해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 신월초등학교가 인접해 있으며, 화곡역(5호선)을 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 150,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 총 매수 비용에 합산되어야 합니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 실질적인 인수 금액이 됩니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물(6층, 주거 용도, 무단증축 4㎡)로 등재되어 있습니다. 이행강제금이 부과 및 납부 완료되었다 하더라도, 향후 건축 관련 법규 위반으로 인한 제재나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 기존 매각 절차에서 유찰되었거나 계약이 해제되었을 가능성을 시사하며, 이는 물건의 가치나 권리 관계에 대한 시장의 우려를 반영할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건과 다른 물건이 공동으로 담보로 설정되었던 이력이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 화곡동 일대의 신축 도시형생활주택으로, 적절한 입지와 최근 시세 상승세를 고려할 때 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 150,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 또한, 위반건축물 등재, 재매각 이력은 투자에 신중함을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 화곡동 지역의 신축 빌라 시세 상승세

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 준하는 교통 여건

* 초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설 인접

1.9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙에 따라, 본건의 시장 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적의 신축 빌라 매매가 216,000,000원, 감정가가 181,060,000원임을 감안할 때, 보증금 150,000,000원을 인수하고도 수익을 확보하려면 낙찰가율이 매우 낮아야 합니다.

위험 요소(대항력 있는 임차인 인수, 위반건축물, 재매각)를 고려하여, 감정가 대비 약 30~40% 수준의 낮은 낙찰가율을 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이가 되도록 목표할 경우, 예상 입찰가는 약 50,000,000원에서 80,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 70,000,000원으로 제안합니다.

(총 매수 비용: 약 70,000,000원 + 150,000,000원 = 약 220,000,000원)

이 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 최종 상태 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. (본 입찰의 최저매각가격 확인 필요)

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 최용훈 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 150,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 이를 부담해야 하므로 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다. (이름은 개인정보 보호를 위해 최 으로 마스킹 처리하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.