나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123657 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-212 광명빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123657 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-212 광명빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경123657 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로28길 22, 제2층 제202호 (화곡동, 광명빌라) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 26,843,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경123657 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각의 다세대주택입니다.

본 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 410-212 광명빌라 제2층 제202호이며, 채무자 및 소유자는 조OO, 채권자는 장OO입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

건물면적(전용면적)은 51.08㎡ (약 15.45평)이며, 토지면적(대지권)은 21.78㎡ (약 6.59평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 제2층으로, 2001년 10월 10일에 사용승인되었습니다.

이용상태는 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

1.3. 특이사항 요약

임대차 관계가 있으며, 임대중인 것으로 탐문되나 상세내역은 미상입니다.

특히, 2024년 2월 16일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임10532)에 의거하여 주택 임차권이 200,000,000원의 보증금으로 설정된 점을 등기사항전부증명서에서 확인할 수 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 다세대주택이 밀집된 일반 주거지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 교통 상황은 차량 출입이 가능하고, 남서측 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 있으나 이용 사정은 원활하지 않은 편입니다.

다만, 마을버스가 지하철역 및 간선도로까지 연계 운행되어 대중교통 이용은 가능합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 공항시설법에 따른 수평표면 구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 행위 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조는 철근콘크리트조로 양호하며, 외벽은 외장용 콘크리트블록 위 페인트 마감 등으로 이루어져 있습니다.

개별난방(도시가스보일러) 설비와 급배수, 위생시설, 화재탐지 및 경보기가 구비되어 있습니다.

본 건물은 완경사지대에 건축되었으며, 남서측 전면부의 지하 2층 주차장이 접면 도로와 대략 등고 상태인 특징이 있습니다.

토지는 대략 세장형의 완경사지대에 조성되었으며, 광명빌라의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

주변에 "화일초등학교"가 인접해 있어 교육 환경은 양호하며, 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

상권은 주거지 위주로 형성되어 있으며, 마을버스를 통해 지하철역(까치산역) 인근의 상권을 이용하는 구조입니다.

도보권 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

전반적인 주거 환경은 보통시됩니다.

3. 권리 분석 및 투자 전략

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유권 이외의 중요한 권리 관계가 존재합니다.

가장 주목할 점은 임차권등기명령에 의해 보증금 200,000,000원의 주택 임차권이 설정되어 있다는 사실입니다.

이는 감정가와 동일한 금액이므로, 해당 임차인이 선순위 대항력 있는 임차인일 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 매각물건명세서 및 현황조사서 상의 임차인 전입일자, 확정일자, 배당 요구 여부 등 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

만일 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 언급된 임차권 등기된 보증금 200,000,000원의 인수 가능성입니다.

권리 관계가 명확하게 해소되지 않으면, 감정가(200,000,000원) 대비 실질 투자 금액이 매우 커질 수 있습니다.

또한, 지하 2층 주차장이 도로와 등고 상태라는 점에서 침수 가능성 등의 위험은 낮으나, 완경사지에 위치한 점을 고려해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 서울 강서구 화곡동 다세대주택으로 실수요 측면에서 보통 수준의 입지를 가지나, 임차권등기명령에 따른 임차보증금 전액(200,000,000원)의 인수 리스크가 존재하는 '고위험-고수익' 잠재 물건입니다.

투자 포인트:

1. 권리관계 확인: 입찰 전 임차인의 대항력 유무 및 배당 가능성을 철저히 분석하여, 명도 및 인수 금액에 대한 시뮬레이션을 완료해야 합니다.

2. 제2종일반주거지역 내 입지: 장기적인 관점에서 대지 지분(21.78㎡)의 가치를 고려할 필요가 있습니다.

3. 시세 대비 분석: 주변 동종 다세대주택의 실거래가 및 전세가 등을 확인하여, 인수 보증금을 제외한 실투자금액이 적정한지를 판단해야 합니다.

(주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서 등 법원 자료를 통해 모든 권리 관계 및 현황을 재확인해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계