나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139249 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제9층 제902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-14번지에 소재한 도양라비앙아파트 제9층 제902호입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139249 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제9층 제902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

* 건물면적: 56.03㎡ (약 16.95평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조OOOOO (등기부상 근저당권자: 조은저축은행)

* 준공년월: 2016년 07월 08일 (사용승인일 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수 / 해당 층: 10층 / 9층

* 세대수: 총 36세대

2. 입지조건

* 교통 환경

주변 지하철역 (화곡역, 까치산역 등) 및 다수의 버스 노선을 이용한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. (Search result placeholder)

* 주변 환경

해당 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 주변이 아파트 단지 및 주택가로 형성되어 있습니다. (Search result placeholder)

* 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 주거 지역에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설 (예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. (Search result placeholder)

3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 06월 16일 접수된 조은저축은행의 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권 개요'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 별도의 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 대항력: 있음

* 보증금: 348,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 09일

* 확정일자: 2020년 08월 11일

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 348,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 등기부 주요 내역

* 소유권보존 (2016-08-04, 코리아신탁주식회사)

* 소유권이전 (2016-10-12, 오승현)

* 근저당 (2021-06-16, 조은저축은행, 240,000,000원, 말소예정)

* 임의경매 (2024-10-21, 조은저축은행, 224,865,034원, 말소예정)

* 등기부채권 총액

240,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 인근 상업시설

주거 밀집 지역의 특성상, 단지 내 상가 및 인근 도로변에 소규모 상점, 마트, 병원, 음식점 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (Search result placeholder)

* 지역 특성

화곡동은 강서구의 주요 주거 지역 중 하나로, 최근 재개발 및 신축 아파트 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 지역 활성화 가능성을 내포하고 있습니다. (Search result placeholder)

5. 생활정보

* 교육 환경

단지 인근에 다수의 초등학교 및 중학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 고등학교 역시 인근 지역에 분포하고 있습니다. (Search result placeholder)

* 편의시설

대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 일상생활에 필요한 병원, 약국, 은행, 식당, 마트 등은 도보권 내에서 이용 가능합니다. (Search result placeholder)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 348,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 자료상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점과 임차인의 배당 여부에 대한 철저한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 재매각

본 물건은 과거 유찰 후 재매각 절차를 진행 중입니다. 이전 입찰에서의 유찰 원인 (예: 높은 가격, 권리 문제, 현장 상황 등)을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 중복병합/중복사건

여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되거나 중복으로 접수된 경우, 절차 진행이 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 특별매각조건

본 경매는 특별매각조건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 입찰 시 준비해야 하는 자금이 더 많다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 도양라비앙아파트 902호로, 약 17평의 전용면적을 가진 주거용 부동산입니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 지역 내 교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 사유, 중복 사건 등 권리 및 절차상의 복잡성이 상당하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 임차인 관련 인수 금액 확정 및 재매각 사유 파악이 최우선 과제라 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역의 신축급 아파트 물건이라는 점.

* 정확한 권리 분석 및 잠재적 리스크 해소 시 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성.

* 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 397,000,000원

* 최저매각가격: 397,000,000원 (별도 명시 없으므로 감정가와 동일 가정)

* 매수신청보증금: 79,400,000원 (최저매각가격의 20%)

* 인수 보증금 (자료상): 0원

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인, 재매각 등 복합적인 요인이 존재하여 현재 시점에서 정확한 최적 입찰가를 산정하는 것은 매우 어렵습니다. 임차인의 보증금 인수 여부, 재매각 사유, 실제 현장 방문을 통한 임대차 관계 및 물건 상태 확인, 그리고 인근 유사 아파트의 최근 실거래가 및 호가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하지 않고 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 310,000,000원 ~ 360,000,000원)

*단, 임차인 보증금 인수 시에는 이보다 높은 금액으로 입찰가가 조정될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.* 실제 낙찰가는 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.