나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경118641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경118641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매15계 2023타경118641 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌) | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 66,765,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2023타경118641 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경118641 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

토지 지분율: 935.9999999999998% (실제로는 100%로 보이나, 명확한 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

건물 지분율: 2701% (실제로는 100%로 보이나, 명확한 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 조OO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2016년 9월 21일입니다. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이 샷시 마감 등으로 이루어져 있습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역으로는 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태는 인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면)(공항시설법), 상대보호구역(2015-03-24)(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 입니다.

1.4. 공부와의 차이

집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.5. 기타 참고사항

실지 조사 시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 구조 등은 집합건축물대장상 기재 내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참고하기 바랍니다.

2. 입지조건

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 화원중학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 강서구는 서울의 서남권 교통의 요지로서, 김포공항 및 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 황OO입니다. 채권자는 조OO입니다. 강제경매는 채권자의 신청에 의해 개시되므로, 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지, 유치권, 임차권 등 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 권리관계가 복잡하지 않은 것으로 추정되나, 현장 조사 및 등기부 등본 확인을 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 상가 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 특히 화곡역 주변으로는 유동인구가 꾸준히 있으며, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 본건 건물 내에 근린생활시설 용도로 등재되어 있으나 실제 주택으로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 가능성 또는 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 주거 시설이 많아 배후 수요는 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통으로는 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 생활 편의시설로는 인근 마트, 병원, 은행, 음식점 등을 이용할 수 있습니다. 교육 시설로는 화원중학교가 북측 인근에 있으며, 주변에 다른 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다. 공원 등 녹지 공간도 일부 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 되어 있으나, 실제는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 보수, 증축, 용도 변경 시 행정적인 제약이 발생할 수 있으며, 매수인의 활용 계획에 따라 문제가 될 수 있습니다. 또한, 실지 조사가 제한적으로 이루어져 내부 상태가 건축물대장 등과 다소 상이할 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 해당하여 건축 규제 및 고도 제한 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 1억 6,300만 원으로, 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분이며, 이로 인해 발생할 수 있는 문제점을 충분히 인지하고 경매에 임해야 합니다. 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 임대 현황 등을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치를 해결하거나, 이를 감안한 합리적인 가격으로 매수한다면 시세 차익을 기대할 수도 있습니다. 다만, 향후 발생할 수 있는 행정적 문제나 건물 상태에 대한 면밀한 사전 조사 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 소액으로 서울 내 부동산 투자를 고려하는 분들에게는 매력적인 물건이 될 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계