나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경118641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2023.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2016.09.21)

외벽: 석재붙임 등,
창호: 하이 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경118641 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호

용도: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 다세대주택(주거용)으로 이용중

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 8층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일: 2016.09.21)

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

선순위 임차권 존재

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 9월 21일입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이 샷시로 마감되었습니다.

토지는 인접 도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 가장형의 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 조진숙의 강제경매개시결정(을구 7번)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 권리 현황

* 소유권보존 (갑1, 2016-09-26): 김경자 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (갑4, 2017-02-10): 황태원 (매매)

* 주택임차권 (을3, 2023-09-08): 조진숙 (임차금액 150,000,000원, 전입일자 2018-06-01, 확정일자 2018-06-01)

* 본 임차권은 인수 대상입니다. 조진숙은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 (갑7, 2023-09-12): 조진숙 (채권액 150,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박종길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-01

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 임차인: 유재욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 시 보증금 및 차임 관련 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조진숙

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-01

* 확정일자: 2018-06-01

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.4. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리보다 선순위인 조진숙(을구 3번)의 주택임차권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 유재욱(대항력 있음, 보증금/차임 미상) 임차인도 존재하므로 이에 대한 추가적인 권리 분석 및 명확한 보증금/차임 확인이 필수적입니다. 박종길 임차인은 대항력이 없어 말소됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권으로서 유동인구가 꾸준히 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 현재 주거용으로 이용 중이나, 공부상 용도는 근린생활시설이므로 향후 상가로서의 활용 가능성도 고려해볼 수 있으나, 실제 이용 현황 및 주변 상권 특성을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 화원중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수, 주차장, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 조진숙 임차인의 보증금 1억 5천만원 및 유재욱 임차인의 미확인 보증금(대항력 있음)을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 부담이 상당합니다. 특히 유재욱 임차인의 보증금 및 차임 미상 문제는 큰 위험 요소입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 또는 용도에 따른 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 강서구 기피시설 관련 우려: 강서구 일대에는 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장, 물재생센터, 열병합발전소 등 환경 및 악취 관련 기피시설이 다수 존재합니다. 본건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 지역 전반의 환경적 이미지 및 잠재적 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다. (예: 생곡매립지, 서남물재생센터 등)

7. 종합 의견

본건은 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축이며, 주택으로 이용 중인 점은 거주 목적이나 임대 수익 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담입니다. 특히 유재욱 임차인의 보증금 미확인 상태는 추가적인 재정적 위험을 야기할 수 있습니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권의 주거지로서의 잠재력.

* 비교적 신축 건물로 기본적인 건물 상태 양호.

* 근린생활시설 용도로도 활용 가능성 존재 (향후 활용 방안 검토 필요).

9. 예상 입찰가

감정평가액: 163,000,000원

인수 보증금 (조진숙): 150,000,000원

인수 보증금 (유재욱): 보증금 0원 (대항력 있음, 금액 미확인)

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산 시,

감정가 163,000,000원 - 인수 보증금(조진숙) 150,000,000원 = 13,000,000원.

총 예상 지출액: 입찰가 + 인수 보증금(조진숙) + 인수 보증금(유재욱, 미확인 금액)

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 13,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다. 그러나 이는 조진숙의 보증금만을 고려한 수치이며, 유재욱 임차인의 대항력 및 보증금 여부에 따라 실제 총 지출액은 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 시에는 인수해야 하는 총 보증금 및 관련 위험을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.