나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118594 [1] 서울특별시 강서구 염창동 252 현진파크뷰 제102동 제10층 제1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역(지하철 9호선)" 북측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이
혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(염창역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제10층 제1004호로써
(사용승인일 : 2019.01.23)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관)으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 기계식주차장설비, CCTV,
소방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형
다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7m 내외, 서측으로 6m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-
2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118594 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 252 현진파크뷰 제102동 제10층 제1004호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

건물 면적: 18.96㎡ (약 5.73평)

토지 면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 전*

건축 연도: 2018년 (사용승인일: 2019.01.23)

총 층수: 11층

해당 층: 10층

주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역(지하철 9호선)" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 7m, 서측으로 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2024타경118594) (2024.05.16 접수)

인수되는 권리:

* 임차인 현황: 전경희 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 240,000,000원(2021.03.09 10,000,000원 증액)을 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. 전입일자는 2019.03.22, 확정일자는 2019.03.22입니다. (총 보증금 240,000,000원)

권리분석 요약: 선순위 임차권(을1, 2024.01.18 접수)이 말소기준권리보다 선행하므로, 임차인의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 관련 주의 문구:

임차인 전경희 씨는 대항력이 있으며, 임대차보증금 240,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주변 상권: 아파트, 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 9호선 염창역 역세권으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

지역 특성: 강서구 염창동은 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 도시형생활주택으로 방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건축 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층에 위치하며, 기본적인 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장, CCTV, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

생활 편의: 인근 근린생활시설 및 교통망을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교육 환경: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 전경희 씨에게 지급해야 할 보증금 240,000,000원입니다. 이 금액은 매수인이 인수해야 하며, 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 데이터(다른 건물/평형)와 비교 시, 본건의 감정가(279,000,000원) 대비 임차인 인수 보증금(240,000,000원)의 비중이 높아, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

도시계획 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 일부 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 9호선 염창역 인근의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건축물은 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이로 인해 실질적인 투자 비용이 크게 증가하므로, 향후 시세 변동 및 임대 수익률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

안정적인 수요: 염창동 일대의 주거 및 상업 시설은 비교적 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

수익성 분석 필요: 대항력 있는 임차인으로 인해 발생하는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려했을 때, 향후 임대 수익 또는 매각 시 기대 수익률을 철저히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 240,000,000원에 달합니다.

따라서 총 매입 비용(입찰가 + 240,000,000원)이 물건의 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이하일 가능성도 있습니다.

이를 감안하여, 투자자 본인의 예상 수익률 목표와 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 하지만, 현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려할 때, 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

(총 예상 매입 비용: 30,000,000원 (입찰가) + 240,000,000원 (인수 보증금) = 270,000,000원. 이는 감정가 279,000,000원과 유사한 수준으로, 수익 확보를 위해서는 더 낮은 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.