나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119498 [1] 서울특별시 양천구 신월동 173-24 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119498 [1] 서울특별시 양천구 신월동 173-24 다가구주택 경매

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서울남부지방법원 경매14계 2024타경119498 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로52길 34-1 | 감정가: 413,537,640원 | 최저가: 211,731,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2024타경119498 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119498 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 173-24

용도: 다가구주택

감정가: 413,537,640원

토지면적: 88.90㎡ (약 26.89평)

토지 지분율: 8890 (지분 매각 아님, 전체 매각으로 추정)

건물면적: 141.44㎡ (약 42.78평)

건물 지분율: 14144 (지분 매각 아님, 전체 매각으로 추정)

건물 제시외면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '양서중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 세장형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 최OO이며, 채권자는 김OO입니다. '중복병합사건', '중복사건'이라는 특이사항은 복수의 사건이 병합되었거나 동일한 물건에 대한 경매 절차가 중복되었음을 시사합니다. 이러한 경우 권리관계 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관에게 관련 서류를 재확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하여, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 인근 '양서중학교'가 소재하여 학생 및 학부모 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 전반적으로 주거 기능에 집중된 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

'양서중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률' 상 제3종 구역(나 지구)에 해당하며, '공항시설법' 상 수평표면구역, 진입표면구역에 포함되는 등 공항 소음의 영향을 받을 수 있는 입지입니다. 또한, '건축법' 상 건축허가·착공제한지역 및 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 상 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 차수에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등의 사유가 있음을 의미하며, 해당 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

나. 중복병합사건: 여러 경매 사건이 묶여 진행되므로, 권리 분석 및 절차 진행에 혼란이 발생할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

다. 건물 내부 확인 불가: 내부 확인 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 외관 및 탐문 조사로만 진행되었습니다. 실제 내부 상태는 예상과 다를 수 있어 주의가 요구됩니다.

라. 공항 소음 및 고도 제한: 제3종 구역(나 지구)에 해당하며, 공항 소음의 영향과 함께 비행기 운항에 따른 고도 제한 등 건축 행위 관련 제한이 있을 수 있습니다.

마. 토지 이용 계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, '건축법' 상 건축허가·착공제한지역, '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률' 상 관련 구역, '군사기지 및 군사시설 보호법' 상 대공방어협조구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

바. 도시관리계획 입안 중: 2024년 3월 28일 자로 도시관리계획이 입안 중이어서 향후 용도지역이나 기반시설 등에 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다가구주택으로, '양서중학교' 인근의 주거지 내에 자리하고 있습니다. 중복 병합된 강제경매 사건이며 재매각으로 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 토지 및 건물 면적, 감정가 등을 고려했을 때, 제시된 제한 사항과 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀한 분석을 통해 투자가치를 판단해야 할 것입니다. 특히 '재매각'이라는 점과 '중복병합사건'이라는 점은 이전 경매 절차에서 발생했던 문제점이나 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 입지: 서울시 양천구라는 지리적 이점을 가지고 있으며, 학교와 주거시설이 밀집한 지역입니다.

나. 재매각 기회: 재매각으로 인해 최저매각가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

다. 지역 개발 잠재력: '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 향후 모아타운 사업 등 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (다만, 현재 제시된 제한 사항들을 먼저 해소하는 것이 중요합니다.)

라. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 명도나 권리 관계 정리에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계