나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121385 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-01-27
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121385 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경121385
- 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 11-1, 제102동 제3층 제302호 (독산동, 우노빌)
- 감정가: 502,000,000원
- 최저가: 321,280,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 다세대주택
서울남부지방법원 경매14계 2024타경121385 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 11-1, 제102동 제3층 제302호 (독산동, 우노빌) | 감정가: 502,000,000원 | 최저가: 321,280,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서
1.1. 사건 기본 정보
서울남부지방법원 2024타경121385 (1)
용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 3층)
소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제102동 제3층 제302호
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자: 신OO
채권자: 경OOOOOOOO
1.2. 감정가 및 면적 정보
감정가: 502,000,000원
토지면적: 32.93㎡ (약 9.96평)
건물면적 (전용면적): 51.61㎡ (약 15.61평)
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 서울시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.
주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.
차량 통행이 용이하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역과의 접근성이 보통 이상으로 평가되어 직주근접성이 양호한 편입니다.
2.2. 교통 및 주위 환경
교통상황은 차량 접근성이 양호하고, 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.
특히, 서울의 주요 업무 지구 중 하나인 구로디지털단지역 인근으로의 이동이 비교적 용이하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
2.3. 입지조건 (혐오시설 체크 포함)
본건은 주거지역 내에 위치하여 생활 편의성이 확보된 지역입니다.
감정평가서 상 명시된 특기할만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
다만, 교육환경 보호구역(문성초등학교 인근) 및 대공방어협조구역 등 복잡한 규제가 존재하므로, 재개발/재건축이나 향후 증축 시 제한사항을 사전에 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후 건축 시 층수 제한이 있습니다.
3. 물건 상세 분석
3.1. 건물의 구조 및 이용 상태
본건은 철근콘크리트구조의 5층 건 중 3층에 위치합니다.
외벽은 외장석재 마감 등으로 견고하며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호가 설치되어 있습니다.
다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 양호합니다.
전용면적 51.61㎡로, 20평형대 아파트와 유사한 크기의 실내 공간을 제공합니다.
3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항
토지는 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 규제와 제한이 복합적으로 적용되고 있습니다.
특히, '7층이하' 제한 규정은 향후 개발 시 사업성에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.
4. 권리 분석
4.1. 경매 구분 및 소유 관계
본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(신OO)와 소유자(신OO)가 동일하여 일반적인 소유자 점유의 가능성이 높습니다.
임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매이며, 권리 관계는 비교적 단순할 수 있습니다.
그러나, 임대내역은 '미상'으로 보고되어 있으므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하기 위한 현장 조사 및 전입세대 열람이 필수적입니다.
4.2. 특이사항 및 주의사항
감정평가서 상 별도의 특이사항은 없으며, 제시 외 건물(불법 증축) 또한 없는 것으로 확인됩니다.
가장 큰 주의사항은 '임대내역 미상'입니다.
만약 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있어, 이는 입찰가 산정에 치명적인 영향을 미칩니다.
현재 소유자 점유를 가정할 경우, 명도(인도명령 신청) 저항이 발생할 수 있어 명도 시 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.
5. 투자 타당성 및 전략
5.1. 상권 분석 및 생활 정보
본건이 위치한 독산동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 소규모 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있습니다.
문성초등학교 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.
서울 주요 업무 지구(구로디지털단지)와의 접근성이 우수하여, 실수요자 및 임차인 확보에 유리하며 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.
5.2. 잠재적 리스크
1) 권리적 리스크: 임대내역 미상에 따른 임차인의 대항력 여부 확인이 가장 중요합니다.
2) 명도 리스크: 소유자 점유 시 명도 저항에 따른 시간 및 비용 소요 가능성이 있습니다.
3) 개발 리스크: 다수의 복합적인 토지이용규제로 인해 향후 재개발, 리모델링 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.
5.3. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견
서울시 금천구 독산동의 역세권 및 직주근접성이 우수한 다세대주택으로, 투자 가치가 양호한 물건입니다.
20평형대 전용면적은 실거주 수요가 많아 환금성이 높을 것으로 판단됩니다.
다만, 임대내역 미상에 대한 철저한 조사를 통해 권리 리스크를 최소화하는 것이 필수적입니다.
투자 포인트
1) 직주근접성: 지하철 구로디지털단지역 인근으로 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.
2) 실용적인 면적: 전용 51.61㎡로 신혼부부 및 1~2인 가구의 실거주 수요가 높습니다.
3) 안정적 주거지: 학군 및 생활 편의시설이 갖춰진 안정적인 주거지대입니다.
4) 투자 전략: 권리 분석을 통해 미확인 임차인 리스크를 확실히 제거하고, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 시세 차익을 노리는 것이 적절합니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매14계