나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118284 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층207호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118284 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층207호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2024타경118284 | 소재지: 서울특별시 관악구 청룡4길 32, 2층207호 (봉천동,청룡오피스텔) | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 19,923,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2024타경118284 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경118284 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

건물면적(전용면적): 13.20㎡ (약 3.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 문OO

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관악초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주위는 업무시설, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 다양한 편의시설과 주거 환경이 공존합니다. 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "신대방역" 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며 채권자는 문OO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 강제경매 개시 결정 등기 이후의 권리들은 낙찰자가 인수하지 않는 것이 일반적입니다. 다만, 세부적인 권리 변동 내역 및 말소 여부에 대한 최종 확인은 법원 집행관의 집행법원에 문의하는 것이 필요합니다. 현장 조사 시 임대 관계는 파악되지 않아(임대관계 미상), 실제 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

봉천동 지역은 서울의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 풍부한 유동 인구를 자랑합니다. 본건이 위치한 신대방역 인근은 역세권 상권을 형성하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 그리고 교육 시설(서울관악초등학교 등)이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔로서 1인 가구 직장인 및 학생들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

1.5. 생활정보

본건은 "서울관악초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지하철 2호선 신대방역을 통해 강남, 시청 등 서울의 주요 업무 지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 신대방역 및 봉천역 주변에는 다양한 편의시설, 병원, 은행 등이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 건물 자체적으로는 승강기, 기계식 주차장, 위생설비, 급배수 및 소방설비 등이 설치되어 있어 거주 및 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 현황 파악이 어렵다는 점입니다. 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 실제 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 알 수 없어 명도 관련 변수가 존재할 수 있습니다. 또한, 전용면적 13.20㎡(약 3.99평)의 소형 오피스텔이라는 점은 1인 가구 수요에는 적합하나, 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시에도 유사한 수요층을 타겟으로 해야 합니다. 토지이용계획 상 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재개발이나 건축 행위 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 신대방역 역세권이라는 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적임에도 불구하고 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 투자 상품입니다. 다만, 임대 현황 미확인으로 인한 명도 리스크와 소형 면적이라는 제약은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 특별 매각 조건으로 매수 보증금이 최저가의 20%이므로, 자금 계획 수립 시 유의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치하여 서울 전역으로의 이동이 매우 용이합니다.

안정적 수요: 업무시설, 학교, 주거시설이 밀집한 지역으로 1인 가구 직장인 및 학생 대상의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

저평가 가능성: 감정가 7,600만원이라는 비교적 낮은 금액으로 소형 오피스텔 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

향후 개발 가능성: 봉천동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계