나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118284 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관악초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철2호선 "신대방역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제207로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 기계식 주차장설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단으로 장방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 봉천동 921-6 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.-2029. 9. 9.)
2. 봉천동 921-7 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.-2029. 9. 9.)
3. 봉천동 921-9 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.-2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1.

물건 상세 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경118284 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층 207호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

건축물 정보

건물명: 청룡오피스텔

층수: 8층 건물 내 2층 207호

사용승인일: 2005년 3월 10일

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 주용도: 업무시설 (오피스텔)

면적 정보

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

토지 지분: 4.735㎡ (약 1.43평)

건물면적: 13.20㎡ (약 3.99평) (전용면적)

건물 지분: 13.2㎡ (약 3.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 문

1. 2.

입지조건

1.2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "서울관악초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 학교 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "신대방역" 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다. 토지거래허가구역 내에서의 거래 시 관련 허가를 취득해야 합니다.

1. 3.

권리분석

1.3. 1.

말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자 2023.03.02, 권리자: 지완, 채권최고액 1,126,500,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2.

인수되는 권리

을2 주택임차권 (등기접수일자 2023.10.16, 권리자: 문준영, 권리금액: 84,750,000원)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 인수될 가능성이 있습니다. 해당 임차인은 2020년 6월 19일 전입신고, 2020년 6월 1일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. (물건명세서 상, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수함)

1.3. 3.

말소되는 권리

을1 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 4.

임차인 현황

* 임차인: 문

보증금: 99,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 19일

확정일자: 2020년 6월 1일

배당신고일자: 2023년 10월 16일

대항력: 있음 (인수 보증금 84,750,000원 고려 필요)

* 임차인: 이수용

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 24일

확정일자: 2023년 7월 26일

배당신고일자: 2024년 12월 3일

대항력: 없음

1.3. 5.

특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1. 4.

상권분석

1.4. 1.

주변 환경

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거지 및 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 2.

혐오시설 유무

주변에 서울관악초등학교가 위치하고 있으며, 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 5.

생활정보

1.5. 1.

편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.

교육시설

서울관악초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.5. 3.

교통 인프라

지하철 2호선 신대방역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1. 6.

잠재적 리스크

1.6. 1.

대항력 있는 임차인 인수 위험

을2 임차인 문준영(보증금 84,750,000원)은 대항력이 있어, 해당 금액 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금이 최근 시세보다 높을 가능성이 있어 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 2.

토지거래허가구역 지정

소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

1.6. 3.

재매각 물건

이전 입찰에서 유찰 또는 다른 사유로 매각되지 않은 재매각 물건으로, 권리관계 또는 물건 자체에 특별한 문제가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 4.

내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변 탐문 등을 통해 작성되었습니다. 실제 내부 상태가 다를 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

1. 7.

종합 의견

본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 청룡오피스텔은 역세권에 위치하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 84,750,000원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 최근 매매 시세(평균 약 78,330,000원)를 초과하는 금액입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 재매각 물건이라는 점도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차인과의 명도 및 보증금 인수 문제, 그리고 실제 내부 상태 확인이 필수적입니다.

1. 8.

투자 포인트

* 서울 관악구의 비교적 좋은 입지에 위치한 소형 오피스텔입니다.

* 지하철 2호선 신대방역 이용이 가능하여 직장인 등 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 인수되는 권리만 잘 파악하면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 본 건은 인수 보증금 위험이 매우 큽니다.)

1. 9.

예상 입찰가

* 최저매각가격: 76,000,000원

* 최근 매매 시세 (평균): 약 78,330,000원 (2026년 2월~4월 실거래가 기준)

* 인수 보증금: 84,750,000원 (대항력 있는 임차인 문준영)

분석:

본 건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인이 인수해야 할 보증금 84,750,000원입니다. 이 금액은 최근 매매 시세 평균(약 78,330,000원)보다 높습니다. 이는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출액이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 예를 들어, 최저매각가격인 76,000,000원에 낙찰받더라도, 임차인 보증금 84,750,000원을 전액 인수하게 되면 총 지출액은 160,750,000원이 되어 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 실제 투자를 고려하신다면, 인수 보증금을 제외한 금액으로 시세 차익을 남기기 어렵거나 손해가 발생할 수 있습니다. 임차인의 배당 여부, 배당액, 또는 명도 협상 성공 여부에 따라 최종 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

예상 입찰가:

이러한 높은 인수 위험과 불확실성을 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 낮게 책정될 수밖에 없습니다.

50,000,000원 ~ 60,000,000원

상기 제시된 예상 입찰가는 매우 높은 위험 부담을 전제로 하며, 실제 투자 시에는 인수 보증금, 임차인과의 협상, 향후 배당 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 배당으로 보증금 상당액을 회수할 수 있다는 확실한 정보가 없다면, 투자가 어렵거나 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.