나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120676 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 9층904호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위에는 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제904호로서,
(사용승인일:2020.09.04)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설,
제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약40m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315
호(2023.07.27.))), 광로3류(폭 40m-50m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산
주변), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호,
세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120676 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 9층904호

건물용도: 근린상가 (내부 이용 현황: 오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제904호

사용승인일: 2020년 09월 04일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

감정가: 278,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울미성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지 형상은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다.

광로3류(폭 40m-50m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 대항력 있는 임차인(고선희)이 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 02월 28일자 인천세무서장의 압류입니다.

압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 고

보증금: 272,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 05월 18일

배당신고일자: 2023년 05월 30일

대항력: 있음

[주의] 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/말소 권리

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.28)

인수 권리: 을구 1번 주택임차권 (고선희, 272,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수.

말소 권리: 갑4(신탁말소), 갑5(소유권이전), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(강제경매) 등.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트, 오피스텔, 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역에 위치합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발할 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 특징을 가지고 있습니다.

사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 서울미성초등학교가 북동측 인근에 소재합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 대중교통시설, 상업시설, 주거시설 등이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 주변 시설

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 고 씨의 보증금 272,000,000원입니다.

경매 배당 결과, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 토지 이용계획상 다양한 규제(건축선, 높이 제한 등)가 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 입지적 장점

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호합니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가치가 있습니다.

7.3. 개발 가능성

신림동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 2020년식 오피스텔(근린상가)로, 감정가는 2억 7천 8백만원입니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 2억 7천 2백만원으로 존재하며, 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

8.2. 총평

신축 건물이라는 장점과 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 정확한 배당 예상표와 임차인과의 협의를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 278,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 고 씨의 보증금 272,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

이러한 인수 보증금 위험을 감안하여, 투입 대비 수익률을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 가능성이 있는 임차인 보증금의 상당 부분을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제안 입찰가

약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

이는 잠재적인 보증금 인수 금액(272,000,000원) 대비 상당히 낮은 금액으로, 실제 입찰 시에는 법원 배당 결과 및 임차인과의 협의 결과를 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.