나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121709 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1556-18 2층204호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121709 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1556-18 2층204호 연립주택 경매

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서울중앙지방법원 경매4계 2024타경121709 | 소재지: 서울특별시 관악구 호암로20길 13, 2층204호 | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 69,632,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121709 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1556-18, 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 1억 3,600만 원

토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

토지 지분율: 1144.5

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물 지분율: 2655

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 박OO

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 4층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 1995년 1월 13일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미림여자고등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대이며, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 밀집해 있습니다. 신림선 '서울대벤처타운역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변 버스정류장을 통해 서울 시내 각지로의 접근성이 좋습니다. 본건 토지는 남측 약 4m, 서측 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량으로의 접근도 가능합니다. 주변에는 신관중학교, 난곡초등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 서울대벤처타운역 주변으로는 상업시설과 편의시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되는 사건입니다. [cite: inferred from user prompt] 채무자는 소유자인 '정OO'이며, 채권자는 '박OO'입니다. [cite: inferred from user prompt] 강제경매는 채권자의 신청에 따라 채무자의 재산에 대해 법원의 강제 집행 절차로 진행됩니다. [cite: general knowledge] 일반적으로 경매를 통해 매각되는 부동산은 법원의 진행 절차에 따라 기존 권리관계가 정리되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 제한적일 것으로 예상됩니다. [cite: general knowledge] 다만, 정확한 권리관계, 인수주의 권리(유치권, 법정지상권 등), 선수위 임차인 유무 등은 반드시 법원 매각물건명세서 및 감정평가서를 통해 상세하게 재확인해야 합니다. [cite: general knowledge]

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다. [cite: inferred from user prompt] 신림선 '서울대벤처타운역' 역세권에 인접해 있어 유동인구 유입 및 지역 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다. 주변으로 다양한 소매점, 식당, 은행 등 근린생활시설이 풍부하게 분포하여 상업 기능이 양호한 편입니다. 인근 학교 학생 및 교직원, 주거 단지 거주민을 대상으로 하는 업종(학원, 소규모 식당, 편의점 등)의 영업 경쟁력을 기대해 볼 수 있습니다. 관악구 신림동 일대는 최근 여러 재개발 및 정비사업이 추진되고 있어 지역 전반의 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 연립주택으로 현재 이용 중이며, 1995년에 사용승인을 받은 건물입니다. [cite: inferred from user prompt] 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. '미림여자고등학교'를 비롯하여 신관중학교, 난곡초등학교 등 여러 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다. 신림선 '서울대벤처타운역'을 이용하면 서울 시내 주요 도심으로의 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 남측과 서측으로 도로가 접해 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물이 1995년에 사용승인을 받아 약 30년 경과하였으므로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite: inferred from user prompt] 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 향후 건물 관리, 재건축, 리모델링 등의 과정에서 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. [cite: inferred from user prompt] 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 법적 제한이 적용되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다. [cite: inferred from user prompt] 임대 관계가 현재 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 발생할 수 있다는 점도 유의해야 합니다. [cite: inferred from user prompt] 인근 지역을 검색한 결과, 주민의 생활 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(예: 산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권 입지에 위치한 연립주택 지분 경매 물건입니다. 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 우수한 교육 환경 등은 본 물건의 가치를 높이는 주요 요인입니다. 다만, 건물 노후화, 지분 매각으로 인한 관리상의 문제, 토지 이용계획상의 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. [cite: inferred from user prompt] 부동산 강제경매로 권리관계 정리가 비교적 명확할 수 있으나, 성공적인 투자를 위해서는 상세한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

서울 주요 지역으로의 탁월한 교통 접근성 (신림선 역세권).

안정적인 주거 지역 내 위치와 풍부한 생활 편의시설 및 교육 인프라.

지역 개발 및 정비사업 추진에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 한 시세 차익 실현 가능성.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계