나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3887 [1] 서울특별시 동작구 대방동 394-26 리안 9층921호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제921호로서
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호 (2,3) : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3887 (1)

물건 종별: 오피스텔 (도시형생활주택)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 394-26 리안 9층921호

건축 연도: 2017년 6월 (사용승인일 기준)

총 세대수: 105세대 (건축물대장 기준)

건물 층수: 지하 2층 ~ 지상 11층

1.2. 물건 현황

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 4.25㎡ (약 1.28평)

토지 지분: 4.25㎡ (약 1.28평)

건물 면적: 15.05㎡ (약 4.55평) (전용면적)

매각 대상: 기타

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통

본건은 지하철 7호선 신대방삼거리역에서 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 버스정류장도 다수 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근도 가능하며, 남측 약 25m, 북측 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 2.주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "대림초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 최

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 01월 24일

확정일자: 2022년 01월 24일

배당신고일자: 2024년 08월 20일

대항력: 있음

비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.2. 2.등기부 현황

소유권이전 등기(신탁 말소)가 2017년 6월 26일에 있었으며, 본 경매의 근거가 되는 임의경매 개시 결정은 2024년 7월 19일에 파산자에 의해 등기되었습니다. 말소기준권리는 임의경매 등기입니다. 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

1.2. 3.인수되는 권리

물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 중 별도로 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.오피스텔 거래 동향

본건이 소재한 '리안' 오피스텔의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 17~18.5㎡ 내외의 호실들이 2025년 11월부터 2026년 4월 사이에 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이에서 거래되었습니다. (예: 2026년 3월 18일, 17.9㎡, 3층, 134,500,000원 / 2025년 12월 10일, 18E㎡, 7층, 140,000,000원).

1.3. 2.시세 분석

감정가는 142,000,000원이나, 분석된 최근 실거래가 평균 시세는 전용면적 17~18.5㎡ 기준으로 약 1억 3천만원 내외입니다. 본건은 전용면적 15.05㎡로, 최근 실거래 사례보다 면적이 약간 작습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정 시, 전용면적 15.05㎡ 기준 시가는 약 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 수준으로 예상됩니다. 다만, 본건은 9층에 위치하여 층수 이점은 고려해야 합니다. 감정가와 시세 간에는 상당한 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육 시설

단지 인근에 대림초등학교가 위치하며 (약 0.2km), 신대방삼거리역 주변으로 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 2.편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 도심 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관계

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각대금으로 변제되거나 다른 방법으로 해결될 가능성이 높음을 시사하지만, 낙찰 후 임대차 관계에 대한 최종적인 확인 및 처리에 주의를 요합니다.

1.5. 2.시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 변동성 및 금리 변동 등의 경제적 요인으로 인한 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 연식이 오래되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 시세 간에 상당한 괴리가 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 (신대방삼거리역 도보 2분)

* 비교적 신축급 오피스텔 (2017년 준공)

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 경매 시 최저가에서 입찰가를 낮춰 접근할 경우 시세 차익 기대 가능성 있음

1.8. 예상 입찰가

최저매각가격 (감정가): 142,000,000원

최근 실거래가 분석 기준 시가: 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원

본건의 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 변수로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮은 수준으로 추정됩니다. 따라서, 시장 가치와 대항력 있는 임차인 존재 여부, 그리고 경매 특성(청산을 위한 형식적 경매)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 분석에 따른 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으며, 최저매각가격인 142,000,000원보다는 낮은 금액입니다. 실제 입찰 시에는 최종적인 권리 관계 확인 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.