나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124890 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124890 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경124890 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 6층602호 (신림동,태양오피스텔) | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 92,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 물건 개요

경매 사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경124890 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층 602호에 위치하며, 용도는 다세대주택(공부상 오피스텔이나 현황상 다세대주택으로 이용 중)입니다.

감정가는 180,000,000원이며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2021년 1월 28일로, 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 건물면적 10.59 제곱미터 (약 3.20 평)이며, 대지권(토지) 지분은 5.33 제곱미터 (약 1.61 평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 (교통, 주변 환경)

최고의 입지:

본건은 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 '신림역'과 신림선 '당곡역' 사이에 위치한 더블 역세권 물건으로, 교통 상황이 매우 양호합니다.

주변에 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가, 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 도심 생활 편의성이 높습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 평스라브지붕의 8층 중 6층으로, 비교적 신축급 건물이며 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 위치한 신림동 일대는 서울 서남부의 주요 상권 중 하나로, 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설 및 근린상권이 잘 형성되어 있습니다.

특히 신림역 인근의 상권을 용이하게 이용할 수 있으며, 주거와 상업 기능이 조화된 지역입니다.

생활 정보:

인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하여 향후 개발 가능성(지구단위계획구역 포함)을 염두에 둘 수 있으나, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있다는 점은 확인이 필요합니다.

2.3. 혐오시설 여부

잠재적 리스크:

주변은 주상복합 건물이 밀집된 상업지역에 가깝기 때문에 대규모의 공원이나 녹지는 부족하며, 상권 밀집으로 인한 소음이나 주차 문제가 일부 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 채무자 겸 소유자 김OO에 대한 채권자의 강제집행 절차입니다.

권리관계상 *등기부상 임차권설정*이 되어 있다는 특이사항이 있습니다.

이는 법정에서 정한 임차인의 대항력 유무와 보증금 우선변제권 확보 여부를 면밀히 확인해야 함을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

경매 컨설턴트 의견:

가장 큰 리스크는 *등기부상 임차권설정*입니다. 임대차 관계가 미상(알 수 없음)이므로, 해당 임차권자가 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 매수인이 그 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

따라서 입찰 전 관할 법원, 집행관 현황조사서, 매각물건명세서를 통해 임차인의 진정한 권리 및 배당요구 여부를 철저히 분석해야 합니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 및 토지에 대한 하자나 지분 문제의 리스크는 낮습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 2호선 및 신림선 더블 역세권의 탁월한 교통 입지를 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔/다세대주택으로, 향후 수리비 부담이 적고 젊은 층 임차인 선호도가 높습니다.

1인 가구 수요: 소형 면적으로 구성되어 주변의 직장인 및 학생 등 1인 가구 임대수요를 타겟으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 역세권 입지를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 우량 투자 물건입니다.

다만, *등기부상 임차권설정*이라는 권리적 특이사항이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석(임차권의 대항력 및 배당 관계)이 성공적인 투자 결정의 핵심이 될 것입니다.

권리 분석상 문제만 없다면, 감정가 대비 시세차익 및 높은 임대수익률을 목표로 공격적인 입찰을 고려해 볼 만합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계