나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경2726 [2] 서울특별시 관악구 남현동 OOOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2023.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 사당역(지하철2,4호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 내 3층 302호 외 2개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내부 : 벽지 및 일부 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 평가대상 구분건물은 건축물대장 건축현황도과 무관하게 경계벽을 허물고 다수의 호로 사용중으로,

기호(가) 302호는 301호,302호,303호,304호,305호,306호,307호,308호 등으로 표시되어 사용중이고,
기호(나) 502호는 501호,502호,503호,504호,505호 등으로 표시되어 사용중이고,
기호(다) 701호는 701호,702호,703호,704호,705호 등으로 표시되어 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택외1 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 평가대상 구분건물은 집합건축물대장에 위반건축물로 아래와 같이 등재되어 있음.

기호(가) 302호는 2019.09.20 건축과-234265(2019.09.20.)호에 의거 증설,해체하여 세대수증가위반건축물표기[내역:지상3-4층 다세대주택에 세대간 경계벽을 증설,해체하여 세대수증가]

기호(나) 502호는 2017.12.04 건축과-36064(2017.12.01.)호에 의거 위반건축물로 표기[내역:지상5층-지상7층무단대수선(세대수증가)]
2018.06.12 주택과-25983(2018.06.12.)호에 의거 위반건축물로 표기[내역:5층(502호)6㎡조힙식패널조 공동주택]

기호(다) 701호는 2017.12.04 건축과-36064(2017.12.01.)호에 의거 위반건축물로 표기[내역:지상5층-지상7층무단대수선(세대수증가)]
2018.06.12 주택과-25983(2018.06.12.)호에 의거 위반건축물로 표기[내역:7층(701호)10㎡조힙식패널조 공동주택]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 남현동 1086-12, 한샘타운 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경2726 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 406,000,000원이며, 토지면적은 27.80㎡ (약 8.4평), 건물면적은 49.67㎡ (약 15.0평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 화곡신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 사당역(지하철 2,4호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 외 건부지로 사용 중입니다.

본건은 남측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 12월 21일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 김도훈(보증금 230,000,000원), 문윤경(보증금 120,000,000원), 장유진(보증금 80,000,000원), 제철호(보증금 150,000,000원)가 있으나, 모두 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 등기부채권 총액은 640,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주거 용도 외에 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

사당역 인근의 교통 요지로서, 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

생활 편의 시설 및 교통망이 양호하게 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의 시설로는 사당초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 사당역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변은 주거 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건이 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

기호(가) 302호는 증설, 해체로 인한 세대수 증가 위반(2019.09.20.)이 있으며,

기호(나) 502호는 무단대수선(세대수 증가) 및 조립식패널조 공동주택 위반(2017.12.04., 2018.06.12.)이 있습니다.

기호(다) 701호 역시 무단대수선(세대수 증가) 및 조립식패널조 공동주택 위반(2017.12.04., 2018.06.12.)이 있습니다.

특히, 이용 상태에 따르면 본건(502호)은 경계벽을 허물고 다수의 호실과 함께 사용 중으로, 실제 건축물대장 현황과 상이한 이용 상태를 보이고 있습니다.

이는 향후 철거, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

또한, 감정평가 시점(2023년 4월) 이후의 부동산 시장 변동을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울중앙지방법원 2023타경2726 (2) 물건은 서울 관악구 남현동의 한샘타운 내 다세대주택 5층 502호입니다.

입지 및 교통 접근성은 양호하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

그러나, 위반건축물 등재 및 내부 구조 변경 상태는 매우 중요한 리스크 요인이며, 이에 따른 법적 제재 및 복구 비용 발생 가능성을 반드시 인지해야 합니다.

이러한 위반사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

사당역 인근의 준신축(2017년 사용승인) 다세대주택으로서 기본적인 주거 가치가 있습니다.

일괄매각으로 토지 지분과 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 단지(한백리츠빌, 이가채 등)의 거래 사례를 볼 때, 본건의 현재 시세는 전용면적 43~50㎡ 기준으로 500,000,000원에서 520,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 406,000,000원으로 시세 대비 낮게 책정된 편입니다.

그러나, 위반건축물 상태로 인한 원상복구 비용, 이행강제금 등의 잠재적 비용을 고려해야 하므로, 감정가보다 약간 높은 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 410,000,000원에서 450,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하여 위반건축물 관련 법규 및 복구 비용에 대한 상세한 검토를 선행하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.