나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경4722 [1] 서울특별시 중구 오장동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2023.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 을지로4가 소재 "을지로4가역(지하철2,5호선)" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2,4호선 을지로4가역)
이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상15층건 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 : 2020.08.20)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·베수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔),
제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 9m, 남측으로 노폭 약 6m의 도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24),
역사도심(4대문안) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 개요

2.

1.1. 1. 사건번호

2.

서울중앙지방법원 2023타경4722 (1)

2. 1.1.2. 소재지

2.

서울특별시 중구 오장동 145-1, 오렌지카운티을지로 6층604호

2. 1.1.3. 건물 현황

2.

용도: 오피스텔, 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 사용승인일: 2020년 8월 20일

2. 1.1.4. 감정가

2.

231,000,000원

2. 1.1.5. 면적

2.

토지: 4.68㎡ (약 1.42평), 건물: 18.36㎡ (약 5.55평)

2. 1.1.6. 매각 대상

2.

토지 및 건물 일괄 매각

2. 1.1.7. 경매 구분

2.

부동산 강제 경매

2. 1.1.8. 채권자

2.

최OO

2. 1.1.9. 공부상 차이

2.

없음

2. 1.1.10. 물건명세서 작성일

2.

2025년 12월 31일

2. 1.2. 입지 조건

2.

1.2. 1. 주위 환경

2.

대상 물건은 서울특별시 중구 을지로4가 소재 "을지로4가역(지하철 2,5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2. 1.2.2. 교통 상황

2.

대상 물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2,4호선 을지로4가역)이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

2. 1.2.3. 토지 이용 상태

2.

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중임.

2. 1.2.4. 도로 상태

2.

대상 물건 동측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 9m, 남측으로 노폭 약 6m의 도로에 각각 접함.

2. 1.2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안)임.

2. 1.3. 권리 분석

2.

1.3. 1. 임차인 현황

2.

* 임차인: 최

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 3월 29일

* 배당신고일자: 2023년 9월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 최다슬이 강제경매를 신청함.

2. 1.3.2. 배당 정보

2.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차인 최다슬의 보증금 193,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 배당 종결 시 전액 배당되지 못하면 해당 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

2. 1.3.3. 등기부 요약

2.

* 말소기준권리: 박정우 가압류 (접수일자: 2022년 10월 18일)

* 기타 권리: 중부기업주식회사 신탁등기말소 (접수일자: 2021년 4월 16일), 웰컴저축은행 가압류 (접수일자: 2023년 5월 23일), 서울강동농업협동조합 가압류 (접수일자: 2023년 7월 28일), 여주시 압류 (접수일자: 2025년 7월 11일)

* 상기 권리들은 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 1.3.4. 권리 총액

2.

등기부채권 총액: 1,545,594,789원

2. 1.4. 상권 분석

2.

본 물건이 위치한 서울 중구 을지로4가 인근은 서울의 핵심 업무지구(CBD)에 속하며, 주변에 다수의 오피스 빌딩, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 종묘, 동대문 등 역사문화자원과 인접하여 지역적 가치를 더하고 있습니다. 제공된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않으며, 활발한 상업 및 업무 기능이 공존하는 지역으로 분석됩니다.

2. 1.5. 생활 정보

2.

1.5. 1. 건물 상세

2.

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 15층 건물 중 6층 604호. 사용승인일 2020년 8월 20일. 외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시임.

2. 1.5.2. 이용 현황

2.

현재 오피스텔로 이용 중임.

2. 1.5.3. 설비 내역

2.

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있음.

2. 1.5.4. 기타 참고사항

2.

임대 관계는 미상이나, 등기부 및 물건명세서 상 대항력 있는 임차인이 존재함.

2. 1.6. 잠재적 리스크

2.

1.6. 1. 대항력 있는 임차인

2.

임차인 최다슬은 2021년 3월 29일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 경우를 가정한 것입니다. 만약 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. (임차인 보증금: 193,000,000원)

2. 1.6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

없음 (지상권 없음).

2. 1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울의 중심 업무지구인 중구 을지로에 위치하며, 을지로4가역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 2020년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 역시 양호할 것으로 예상되며, 주변의 탄탄한 업무 및 상업 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 감정가(2억 3,100만원)와 최근 실거래가(1.1억원 내외, 면적 16.32㎡) 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 면밀히 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

2. 1.8. 투자 포인트

2.

* 서울 중심 업무지구(CBD) 내 초역세권 오피스텔.

* 2020년 준공 신축 건물로 관리 상태 우수 예상.

* 주변 풍부한 업무 및 상업 시설로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 역사문화자원 인접으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

2. 1.9. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 내 16.32㎡(약 4.94평) 면적의 오피스텔이 2025년 12월부터 2026년 4월 사이 108,500,000원에서 113,500,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 약 2,196만원에서 2,297만원 수준으로 환산할 수 있습니다. 본 물건의 면적은 18.36㎡(약 5.55평)으로, 이를 현재 시세에 대입하면 대략 121,900,000원에서 127,500,000원 정도의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 231,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 감정가와 시세 간의 큰 차이는 잠재적 리스크 요인(재매각, 대항력 있는 임차인)이나 물건의 특이사항을 반영하지 않았거나, 혹은 감정 시점의 시장 상황이 현재와 다름을 시사합니다.

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원 전액이 배당을 통해 변제될 것이라는 전제 하에, 시장 가치(약 1.2~1.3억원)와 감정가(2.31억원)를 종합적으로 고려하고, 또한 재매각 및 기타 경매 절차 상의 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가는 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려하여 결정해야 하며, 시장 시세 대비 충분한 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

보수적 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 임차인 보증금 193,000,000원이 전액 배당될 가능성을 전제로 하며, 만약 임차인 보증금의 일부라도 인수하게 될 경우, 해당 금액만큼 입찰가를 낮추거나 입찰 여부를 재고해야 합니다. 또한, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 46,200,000원이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.