나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6179 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 98-12 기둥베네스트 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6179 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 98-12 기둥베네스트 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2023타경6179 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로231길 50-10 (봉천동,기둥베네스트) | 감정가: 1,578,817,080원 | 최저가: 1,263,053,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2023타경6179 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6179 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 98-12 기둥베네스트

용도: 다중주택

감정가: 1,578,817,080원

토지면적: 153.00㎡ (약 46.28평)

건물면적: 279.06㎡ (약 84.42평)

건물 제시외면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 서OOOOO

채무자: 서OO

채권자: 수OOO

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (약 315,763,416원)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "봉천초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택지대입니다. 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도보 거리에 봉천초등학교, 관악구립 청소년도서관 등이 위치하며, 서울대입구역 상권과 연결되어 있어 각종 병원, 은행, 식당, 카페 등 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다. 인근에는 소규모 근린공원들이 있어 생활 환경이 비교적 쾌적합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의한 경매 절차입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 등기부상 표시 외의 건물인 제시외 건물(53.84㎡)도 포함하여 매각됩니다. 소유자는 서OOOOO이며, 채무자는 서OO입니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 권리 인수에 대한 부담은 적은 편이나, 혹시 모를 말소기준권리보다 선순위 권리나 유치권 등 특이사항이 있는지 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역이지만, 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 장점이 있습니다. 이로 인해 역을 이용하는 유동인구가 상당하며, 주변의 서울대학교 및 기타 상업 시설과의 연계성을 통해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 다중주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력이 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 봉천초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지하철 2호선 서울대입구역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수하여 직장인 수요도 흡수할 수 있습니다. 서울대입구역 주변에는 롯데백화점 관악점, CGV 등 대형 상업 시설과 더불어 다양한 병원, 마트, 금융기관 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 최종 확인이 동작교육청에서 필요하므로, 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 건물은 2018년 1월 8일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물이지만, 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 파악되어 있습니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 경제적 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 현재 파악된 바로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대학가 주변이라는 점을 고려하여 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 서울대입구역 역세권에 위치한 다중주택으로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 점이 큰 장점입니다. 2018년에 사용승인된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상되며, 토지와 제시외 건물 일괄 매각 조건은 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 용도 제한과 임대 관계 미확인에 따른 명도 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

서울 핵심 지역인 관악구 역세권에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 리모델링 등 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 추가적인 공간 활용 또는 수익 증대를 고려해볼 수 있습니다. 권리 관계를 명확히 파악하고, 철저한 명도 계획을 수립한 후 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 안정적인 시세 차익 또는 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계