나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6091 [1] 서울특별시 서초구 반포동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[반포종합운동장] 남측 인근 및 통칭 [서래마을]의 서쪽 구역에 위치하고 있음
중소규모 공동주택과 단독주택 등이 중심이 되는 주거지대임

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며 서초13,14 마을버스와 노선버스가 정차하는 정류장이 인근에 위치하며 직선거리 1km 내외에 고속터미널역, 신반포역 등이 위치하여 전반적인 교통상황 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중
4층 402호 단위세대이며(사용승인일:2003.05.16)
외벽: 인조석타일붙임 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등임

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중임

설비내역

도시가스에 의한 개별난방임
급배수 및 위생설비, 주차장 및 출입구보안설비, 소화전설비등 되어 있음(E/V 없음)

토지의 형상 및 이용상태

장방형(세장형)토지로 인접 토지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성되어 다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

서측으로 서래로5길과 연결된 집분산로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등임
# 근거법령 및 구체적 내역은 별첨한 토지이용계획확인서 사본 참고

공부와의 차이

공부와의 차이 별무하나 아래 기타사항 참고 바람

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐분부재 계속되어 미상임
도면상 "발코니" 등재 부분에 샷시조 구조물 존재하며 해당 내용은 의견서 참고 바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 반포동 107-66에 위치한 벨르메종 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경6091 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 762,000,000원(7억 6천 2백만원)입니다.

토지 면적은 40.82㎡ (약 12.35평)이며, 건물 면적은 78.45㎡ (약 23.73평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

해당 건물은 2003년 5월 16일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택 중 4층에 위치하고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 반포종합운동장 남측 인근 및 통칭 서래마을의 서쪽 구역에 자리한 주거지대 내에 위치합니다.

차량 접근 및 출입이 용이하며, 서초13, 14번 마을버스 및 일반 노선버스가 정차하는 정류장이 인근에 있습니다.

직선거리 약 1km 이내에 고속터미널역과 신반포역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건은 서측으로 서래로5길과 연결된 집분산로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2019년 12월 24일자 신한은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

등기부상의 총 채권액은 822,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

특이사항으로 대항력있는 임차인(정 )과 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

3.1. 임차인 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 있으므로 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 반포동 일대는 중소규모 공동주택과 단독주택 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

인근 실거래가 정보 분석 결과, 최근(2026년 7월) 인근 지역에서 다음과 같은 다세대 주택 거래가 있었습니다.

* 2021년 건축, 68.66㎡, 2층, 1,100,000,000원

* 2017년 건축, 24.14㎡, 5층, 475,000,000원

* 2001년 건축, 50.5㎡, 3층, 850,000,000원

본건은 2003년 건축된 78.45㎡ 면적의 다세대주택으로, 최근 실거래가를 비교하면 시장 가치가 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

건물명은 서초빌(벨르메종)입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 서초13, 14번 마을버스 및 일반 노선버스 이용이 편리하며, 고속터미널역, 신반포역 등 지하철 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 반포종합운동장이 인근에 있으며, 서래마을 인근 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 인수 부담은 없으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 양도/양수 과정에서 발생할 수 있는 권리 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 관련 특이사항: 도면상 '발코니' 부분에 샷시 구조물이 존재하여 공부와의 차이가 있을 수 있으며, 이는 위법 건축물 여부 등을 추가 확인해야 할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 822,000,000원으로 감정가(762,000,000원)보다 높아, 낙찰가 산정 시 경쟁률 및 시세 반영 정도에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 반포동의 서래마을 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 2003년 건축된 다세대주택으로, 최신 건물은 아니지만 주변 주거 환경이 안정적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 직접적인 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 관련 절차 진행에 유의해야 합니다. 유동화 물건이라는 점과 공부와의 차이(발코니 샷시) 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서초구 반포동, 서래마을 인근의 우수한 입지.

* 편리한 교통망 (지하철역 및 버스 정류장 인접).

* 최근 실거래가 분석 시, 본건 면적 및 연식과 유사한 매물의 시세는 11억원 내외로 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 절차 후 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 762,000,000원을 기준으로, 최근 주변 다세대 주택 매매 사례(2001년, 2017년, 2021년 건축)의 시세가 11억원 내외로 파악됩니다. 하지만 본 건의 감정평가액이 7억 6천 2백만원으로 시장가보다 낮게 책정되었으며, 대항력 있는 임차인 및 건물 특이사항 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 80%~90%)을 적용하여 약 6억 1천만원에서 6억 8천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황, 임차인과의 협상 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.