나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경110204 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-279 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2024.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2013년 09월 02일)
외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

후첨 "내부구조도" 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원 2024타경110204 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경110204 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-279, 2층 202호 (신주소: 서울특별시 관악구 국회단지12길 26)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 21.47㎡ (약 6.50평)

* 토지지분: 21.47㎡ (약 6.50평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 자리 잡고 있으며, "서울관광고등학교" 서측 인근 주택지대에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 건물은 2013년 9월 2일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 내부는 위생, 급배수, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 사다리형의 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (교육환경보호구역의 최종 확인은 동작교육청에 필요합니다.)

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 하나은행의 가압류(갑7)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나, 본건에서 가장 중요한 권리로서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을3, 김효민)

* 접수일자: 2023년 07월 14일

* 권리금액: 300,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 21일

* 확정일자: 2021년 06월 03일

* 대항력: 있음 (인수)

이 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 300,000,000원에 대한 권리가 있습니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 본건의 임차 보증금(300,000,000원)은 감정가(298,000,000원)를 초과하며, 전체 채권 총액(390,984,499원)보다도 높습니다. 따라서 경매 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하는 것은 불가능할 것으로 예상됩니다. 결과적으로, 매수인은 임차인에게 보증금 잔액을 직접 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

총 채권액은 390,984,499원입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 검토한 결과, 본건과 유사한 다세대주택 거래 사례들이 있습니다.

* 2026년 5월 거래 사례:

* 건축 연도 1995년, 면적 45.72㎡, 거래가 13,000만원 (서울 강남구 소재로 분석에서 제외 고려)

* 건축 연도 1991년, 면적 62.88㎡, 거래가 28,500만원 (서울 관악구 봉천동, 약 453,244원/㎡)

* 건축 연도 1993년, 면적 58.53㎡, 거래가 31,000만원 (서울 관악구 봉천동, 약 529,643원/㎡)

본건 건물 면적(29.88㎡)을 기준으로 추정 시, 위 거래 사례들의 단위 면적당 가격을 적용하면 대략 135,000,000원에서 158,000,000원 범위의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 본건은 2013년에 사용 승인되어 비교 대상 주택들보다 건축 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 이러한 점을 감안하면, 단위 면적당 가격이 더 높을 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가는 298,000,000원으로, 이는 상기 실거래가 및 면적을 고려했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 감정가는 건물의 신축 연식(2013년)을 반영하여 높게 평가되었을 가능성이 있으나, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 시장 가치 대비 고평가되었을 위험이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주택가에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 서울관광고등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 교육환경보호구역에 해당하므로 최종적인 사항은 동작교육청을 통해 확인이 필요합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 300,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 심각한 투자 위험입니다.

* 높은 임차인 보증금 부담: 임차인의 보증금(300,000,000원)이 물건의 감정가(298,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가와 상관없이 매수인이 추가적인 큰 금액을 부담해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리 가능성: 최근 실거래가 정보에 따르면 본건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 접근 도로: 북측 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2013년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 즉, 낙찰가 외에 추가로 3억 원 가량을 부담해야 할 상황이므로, 투자 수익을 확보하기 위해서는 매우 낮은 가격에 낙찰받아야 합니다. 현재 감정가 수준에서의 낙찰은 사실상 수익을 기대하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연식: 2013년 사용승인으로, 주변의 오래된 다세대주택 대비 연식이 짧아 상대적으로 양호한 상태일 수 있습니다.

* 입지: 서울시 관악구 봉천동이라는 점은 안정적인 주거 수요를 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 가장 큰 특징은 300,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 현재 감정가(298,000,000원)와 임차인 보증금(300,000,000원)을 고려할 때, 최저 예상 총 매입 비용은 약 598,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 정보 및 감정가를 고려했을 때 투자 수익을 기대하기 어려운 수준입니다.

이러한 높은 위험과 부담을 감안하여, 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 보증금 인수 부담을 고려하고, 투자 수익을 위한 가격 메리트를 확보하기 위해서는 본 건의 예상 입찰가를 감정가의 70% 수준인 208,600,000원으로 제안합니다.

주의: 위 제안 입찰가는 순수 매각 물건에 대한 가격입니다. 실제 총 매입 비용은 '제안 입찰가(약 208,600,000원) + 임차인 보증금 인수액(약 300,000,000원)'이 될 것입니다. 즉, 총 508,600,000원 이상의 자금이 필요할 수 있습니다. 본 물건은 높은 위험을 수반하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 판단 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.