나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116356 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 670-25 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116356 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 670-25 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경116356
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로15길 25-4
• 감정가: 2,420,565,000원
• 최저가: 1,936,452,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

서울중앙지방법원 경매7계 2024타경116356 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로15길 25-4 | 감정가: 2,420,565,000원 | 최저가: 1,936,452,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116356 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 670-25

용도: 다가구주택

감정가: 2,420,565,000원

토지면적: 228.00㎡ (약 69.0 평)

토지 지분율: 22800

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 540.84㎡ (약 163.6 평)

건물 지분율: 54084

건물 제시외면적: 12.60㎡ (약 3.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 금OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "서울당곡초등학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 공원 등이 소재하여 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 도보 거리에 신림선 "당곡역"과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 남서향으로 완만한 경사를 이루는 자루형의 토지이며, 현재 주거용 건물 부지로 활용되고 있습니다. 물건의 남동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역은 동작교육청 확인 필요), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 그리고 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자인 금OOOOOOO에 의해 신청된 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자이자 채무자는 정OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 전체를 일괄하여 매각하는 것이며, 건축물대장상 표시된 건물 외에 제시외 건물도 모두 포함하여 매각됩니다. (세부적인 권리관계는 등기부등본 및 관련 서류 확인을 통해 추가적인 분석이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

봉천동 지역은 서울시 관악구의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 본 물건은 서울당곡초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 신림선 당곡역이 가까워 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 용이하며, 이는 직주근접을 고려하는 수요자에게 매력적인 요소입니다. 주변 상권은 주로 주거민을 위한 기본적인 편의시설과 소규모 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 당곡시장을 중심으로 한 지역 상권도 활성화되어 있습니다. (주변 상권의 세부적인 업종 구성, 유동인구, 경쟁 상권 분석은 추가 조사가 필요합니다.)

1.5. 생활정보

교통: 신림선 당곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로 편리하게 이동할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 이용한 광역 및 시내버스 노선도 다양하게 갖추어져 있습니다.

교육: 서울당곡초등학교가 매우 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 주변에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 마트, 병원, 은행, 각종 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

주거 환경: 다가구주택으로서 여러 세대가 거주하기에 적합하며, 주변 주택 및 공원과 어우러져 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 건축물대장상의 공부 내용과 실제 현황 간에 상당한 차이가 존재한다는 점입니다.

- 지하 1층: 공부상 주차장이나, 현황 일부가 주거용(101호)으로 이용 중입니다.

- 1층: 공부상 사무실(2개)이나, 현황 주거용 4개호(201호~204호)로 사용 중입니다.

- 2층: 공부상 사무실 1개 및 다중주택 4개호이나, 현황 주거용 4개호(301호~304호)로 사용 중입니다.

- 3층: 공부상 다중주택 5개호이나, 현황 주거용 4개호(401호~404호)로 사용 중입니다.

- 옥탑 1층: 공부상 다락 부분이나, 현황 주거용 1개호(601호)로 사용 중입니다.

이러한 불법 용도 변경 및 위반 건축물 해당 여부는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 정정 의무, 또는 원상복구 등의 법적·행정적 제재로 이어질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 교육환경보호구역 지정과 관련하여 최종적인 판단은 동작교육청에 확인해야 합니다. 토지의 자루형 형태와 완경사지는 건축이나 활용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 신림선 당곡역 접근성이 우수하고 서울당곡초등학교가 인접하는 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 건축물대장과 실제 현황 간의 상이한 이용 상태는 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 검토와 위험 부담 인지가 필수적입니다. 제시외 건물까지 일괄 매각 대상이므로, 인수 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항을 고려해야 합니다. 현재 감정가는 24억 2천만원 수준이며, 시장 가치와의 비교 분석이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 신림선 당곡역(도보 거리)을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

- 교육 환경: 서울당곡초등학교가 바로 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가정의 선호도가 높을 수 있습니다.

- 잠재적 임대 수익: 공부와 현황 간 차이가 존재하나, 주거용으로 이용 중인 공간들을 통해 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 불법 용도 변경에 따른 리스크 상존)

- 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

- 지역 개발 가능성: 봉천동 일대의 지속적인 개발 및 재개발 가능성을 고려하면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계