나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6292 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2024.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울시립남서울미술관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 및 4호선 사당역이 위치하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호로서,
(사용승인일:2015.02.13)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호:샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관로 문의)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)건축과-21240(2021.07.28)호에 의거 위반건축물 표기[내역:지상2층 다세대주택 205호를 2세대로 무단 대수선]로 집합건축물대장상 되어 있는바 경매진행시 재확인하시기 바람.

2)현황 205(A), 205(B)로 두개의 출입문으로 구분되어 있으므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

현황 205(에이), 205(비)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6292 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23, CS타운 비동 2층 205호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

토지 지분: 22.3997㎡ (약 6.78평)

건물면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

건물 지분: 28.33㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허

건물명: CS타운 (B동)

주용도: 공동주택

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 02월 13일

총 층수: 5층 (해당 층: 2층)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울시립남서울미술관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 및 4호선 사당역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 대항력 있는 임차인 및 위반건축물 등재와 같은 특이사항을 포함하고 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-08-24

확정일자: 2017-08-24

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 있음

* 임차인: 허

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-04-27

확정일자: 2015-04-13

배당신고일자: 2023-12-12

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인들의 보증금 총액은 290,000,000원이며, '대항력 있음' 및 '임차권등기' 존재로 인해 보증금 인수 가능성이 매우 높으므로 철저한 확인이 필요합니다.)

등기부채권 총액: 0원

물건명세서 참고사항에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 임차권등기(2021.9.24.등기)와 6번 임차권등기(2023.6.5.등기)가 등재되어 있습니다. 이는 해당 임차인들의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남현동 일대는 사당역을 중심으로 형성된 주거지역이자 상업지구의 경계부에 해당합니다.

사당역은 서울의 주요 교통 요지로서, 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있어 배후 수요가 양호한 편입니다.

다만, 본건은 다세대주택으로 분류되어 직접적인 상권 활성화보다는 주거지로서의 가치를 우선적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 4호선 사당역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 서울시립남서울미술관이 인근에 위치해 있습니다.

* 교육: 남현초등학교, 광신중학교, 광신고등학교 등이 통학 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 강 (1.5억), 허 (1.4억) 등 총 2.9억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, '대항력 있음' 및 '을구 임차권등기' 존재로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

* 위반건축물 등재: 본건은 건축물대장상 위반건축물(지상 2층 205호를 2세대로 무단 대수선)로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이며, 원상복구 명령이 내려질 수 있어 추가적인 비용 발생 및 행정적 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 불일치: 본건은 현황 205(A), 205(B)로 두 개의 출입문으로 구분되어 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 건축물대장과의 불일치이며, 추후 건축물 관련 신고 및 관리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 확인된 정보와 일반적인 검색 결과상 본건 인근에서 특정 혐오시설은 발견되지 않았으나, 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 사당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 및 원상복구 부담, 현황과 공부상 불일치 등 다수의 심각한 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 투자 관점에서 접근하기 위해서는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권: 더블 역세권(2, 4호선) 인근으로 향후 개발 가능성 및 교통 편의성.

* 소형 면적: 1-2인 가구 수요 고려 가능 (단, 분할 사용 현황에 따른 추가 검토 필요).

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(27.82㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 3억 8천만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건의 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 제외한 상태에서의 시세로 판단됩니다.

본건의 감정가는 2억 7천 1백만원입니다.

대항력 있는 임차인의 총 보증금(2억 9천만원)을 인수해야 할 경우, 실제 투입되는 비용이 감정가 및 시세를 훨씬 초과할 수 있습니다. 또한 위반건축물 관련 처리 비용도 고려해야 합니다.

이러한 높은 위험도를 감안하여, 보수적인 관점에서 신중하게 접근해야 합니다. 인수될 수 있는 보증금 및 위반건축물 처리 비용 등을 고려했을 때, 본건은 감정가의 60% ~ 70% 수준인 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산된 것으로, 실제 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우 총 투자액은 훨씬 증가하게 됩니다. 따라서 반드시 법원 집행관 또는 전문가와 함께 임차인 현황, 보증금 인수 여부, 위반건축물 처리 방안 등을 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.