나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121910 [1] 서울특별시 양천구 신월동 224-2 골드타운 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121910 [1] 서울특별시 양천구 신월동 224-2 골드타운 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매15계 2024타경121910 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로2길 3, 제5층 제503호 (신월동, 골드타운) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 67,371,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경121910 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121910 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 224-2 골드타운 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

토지 지분율: 2705

건물면적 (전용면적): 43.97㎡ (약 13.30평)

건물 지분율: 4397

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '신원초등학교' 동측 인근에 위치한 '골드타운' 건물 내 제5층 제503호입니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 여건은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 유사한 높이의 평탄한 세장형으로, 현재 다세대주택의 대지로 이용 중에 있습니다.

남서측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역(이상 공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자의 신청에 의해 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자이자 채무자는 황OO 씨이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물의 지분으로, 이는 해당 부동산의 소유권이 공유자에게 있음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 부동산 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하게 되며, 향후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하고 인도거절 및 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 본 물건에 신고된 유치권이 유효하게 성립하는 경우, 낙찰자는 유치권자가 주장하는 채무를 인수하거나 변제해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 유치권의 성립 여부, 법적 효력, 그리고 실제 채권액에 대한 철저한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 신원초등학교가 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설들이 산재해 있어 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

대규모 상업시설이나 편의시설(대형마트, 백화점 등) 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

지역 내 유동인구가 폭발적으로 많지는 않으나, 주거지로서의 안정적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 대상 물건 동측 인근에 신원초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통망은 주변에 버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

일상생활에 필요한 병원, 약국, 마트, 식당 등의 근린생활시설은 도보 또는 차량으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권이 정당하게 성립되어 있고 낙찰자가 이를 인수해야 하는 경우, 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 법적 유효성을 면밀히 확인하고, 이에 대한 해결 방안을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

또한, '토지 및 건물 지분 매각'이라는 점도 유의해야 합니다. 이는 부동산 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 재산권 행사, 향후 활용 계획 수립 등에 제약이 따를 수 있습니다. 최악의 경우, 공유물 분할 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다.

토지이용계획상 언급된 공항 관련 구역(소음, 표면구역), 군사기지 관련 구역, 과밀억제권역 등은 향후 건축 행위나 개발 계획 수립 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 초등학교 및 생활 편의 시설과의 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.

하지만, 경매 물건으로서 '유치권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, '토지 및 건물 지분 매각'이라는 점 또한 재산권 행사에 있어 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 낙찰 여부 및 투자 가치 판단은 유치권 문제 해결 비용과 지분 매각으로 인한 제약 사항을 충분히 고려한 후 결정해야 합니다. 잠재적인 추가 비용 발생 가능성과 재산권 행사의 어려움을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로, 주거용으로서 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

만약 유치권 문제를 합리적인 비용으로 해결하고, 지분 활용 방안을 명확히 설정할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

본 물건의 성공적인 투자는 철저한 권리 분석과 정확한 현장 조사를 기반으로 이루어질 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계