나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121910 [1] 서울특별시 양천구 신월동 224-2 골드타운 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신원초등학교’ 동측 인근에 소재하는 ‘골드타운’ 제5층 제503호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제5층 제503호로서,
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접토지와 등고편탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건은 남서측으로 노폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
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2) 기타
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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121910 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 224-2 골드타운 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오케이저축은행 (경매신청 채권자)

감정평가 요약: 해당 물건은 골드타운 건물 5층에 위치한 다세대주택임.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신원초등학교’ 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.11.15.자 케이비캐피탈(주) 가압류):

* 소유권 보존 (2010-10-25)

* 소유권 이전 (2011-06-03)

* 가압류 (케이비캐피탈(주), 28,118,888원, 2023-11-15, 말소)

* 강제경매 (오케이저축은행, 29,130,346원, 2024-06-11, 말소) - 본 경매개시결정 등기

* 특이사항: 유치권, 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-16

* 확정일자: 2024-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 본 임차인에게 해당될 수 있습니다. 특히 보증금 1억 3천만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-26

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 없으므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 유치권 관련: 2025년 4월 9일자로 임차인 김 로부터 유치권 신고서(14,800,000원, 누수공사 등)가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 정보 분석:

* 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 인근의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2016년식, 전용 29.88㎡ (약 9.04평), 2층: 210,000,000원

* 2003년식, 전용 57.74㎡ (약 17.47평), 3층: 245,000,000원

* 1988년식, 전용 41.18㎡ (약 12.46평), 2층: 140,000,000원

* 본건 물건은 2010년식, 전용 43.97㎡ (약 13.30평), 5층으로, 연식과 층수, 면적을 고려할 때 주변 시세는 대략 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 신원초등학교가 인근에 소재하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 임차인 김 이 신고한 유치권 14,800,000원의 성립 여부가 불분명하며, 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이를 추가 투자 비용으로 반드시 고려해야 합니다.

* 공항 소음 영향: 토지이용계획상 '제3종 구역', '수평표면구역', '진입표면구역' 등에 해당되어 공항 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치하며 신원초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 다세대주택입니다. 그러나 권리 분석 결과, 성립 여부가 불분명한 유치권과 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 앞서 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 건축 연도(2010년식)의 다세대주택입니다.

* 초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 서울 지역 내 재개발 및 도시 재생 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 257,000,000원

* 주변 시세 (추정): 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금: 130,000,000원

* 불확실한 유치권: 14,800,000원

상기 정보들을 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 점과 불확실한 유치권 존재로 인해, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 낙찰가 자체는 감정가보다 현저히 낮게 산정될 필요가 있습니다. 인수 보증금을 제외한 낙찰가 기준으로, 현 시세 하단에 유치권 부담 가능성을 고려하여 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 이 경우, 총 투자 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 130,000,000원을 더하게 되므로, 실제 총 지출액은 250,000,000원 ~ 280,000,000원에 달할 수 있습니다. 이는 주변 시세 범위 내에 있거나 상회할 수 있어, 투자 수익률 분석이 매우 중요합니다.

유의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 권리관계, 유치권 성립 여부, 임차인과의 명도 가능성 및 비용, 잔금 납부 조건 등을 종합적으로 재확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.