나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경212 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 19-9 유진대림아파트 17층1709호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경212 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 19-9 유진대림아파트 17층1709호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2025타경212 | 소재지: 부산광역시 서구 보수대로320번길 11, 17층1709호 (서대신동3가,유진대림아파트) | 감정가: 167,000,000원 | 최저가: 116,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경212 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 19-9 유진대림아파트 17층1709호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

건물면적: 59.85㎡

토지면적: 17.94㎡

감정가: 167,000,000원

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '구덕초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거지역으로, 생활 기반 시설이 비교적 안정적으로 갖춰진 곳으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 아파트까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 단지 내 가로망 및 주차시설이 정비되어 있어 거주자 편의성이 확보되어 있습니다.

3. 생활정보 및 주거 여건

3.1. 생활정보

해당 물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 그리고 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖춰져 있어 아파트로 이용하는 데 큰 문제가 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 상권분석 (토지이용계획 기반)

인근에 '구덕초등학교'가 위치하여 상대 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 이는 주변 상권이 유흥시설보다는 학군 관련 근린생활시설 위주로 형성될 가능성을 시사합니다. 토지 용도지역이 제2종일반주거지역을 주축으로 하여, 주거 밀집 지역 내의 생활 상권입니다.

4. 권리분석

4.1. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일한 김OO로 단순하며, 채권자 주OOOOOOOO에 의한 임의경매 사건으로 권리관계가 명확합니다. 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각으로 진행됩니다.

4.2. 매수자 승계 사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 미납 관리비의 승계입니다. 2025년 9월 15일 유진대림아파트관리사무소로부터 20개월분(23.12.~25.7.)의 공용부분 관리비 미납액 1,699,320원이 신고되었습니다. 판례에 따라 공용부분의 미납 관리비는 낙찰자가 승계하므로, 입찰 시 이 금액을 낙찰가에 반드시 포함하여 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미상 임대차 관계의 명도 리스크

임대관계가 '미상'이므로, 현황조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인할 필요가 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있어 명도 리스크와 비용이 증가할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한의 잠재적 영향

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 자연녹지지역이 일부 포함되어 있으며, 광로 및 소로에 접합, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다. 현재는 아파트로 이용 중이므로 문제가 없으나, 장기적인 관점에서 향후 재건축 등 개발 행위 시 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

부산광역시 서구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호하여 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 권리분석은 단순하나, 약 170만원 상당의 공용부분 미납 관리비 승계가 확정되어 있으므로, 이 금액을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 실거주 적합성: 초등학교 인근에 위치하며 주거 시설과 생활 편의 시설이 갖춰져 있어 실거주 목적의 접근이 용이합니다.

2. 경매 메리트 확보 가능성: 미납 관리비 승계 부담을 감안하여 입찰 희망자들이 소극적일 경우, 낮은 가격에 낙찰받아 시세 대비 확실한 가격 메리트를 확보할 기회가 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계