나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21225 [1] 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21225 [1] 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21225
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1
• 감정가: 152,729,270원
• 최저가: 97,746,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매1계 2025타경21225 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1 | 감정가: 152,729,270원 | 최저가: 97,746,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2025타경21225 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21225 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1 (기호 1, 건물 소재지) 및 대가면 갈천리 산180 (기호 3)

용도: 단독주택 (주건물), 건부지 및 임야/분묘 (토지)

감정가: 152,729,270원

토지면적: 415.00㎡ (약 125.5평) - (기호 1)

건물면적: 27.83㎡ (약 8.4평) - (기호 2)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채권자: 우OOOOOOOOOOO

3. 입지조건

본건(기호 1)은 경상남도 고성군 고성읍 송학리 286-1에 소재하며, 고성송학동 고분군 인근의 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 기호 3으로 분류된 대가면 갈천리 산180 토지는 인근이 임야 및 계단식 농경지로 이루어진 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 1 토지는 동측으로 도로가 개설되어 있으나, 기호 3 토지는 맹지에 해당합니다.

4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자는 진OO이며 채권자는 우OOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 부분입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이나, 주의사항에 명시된 바와 같이 일부 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ)은 매각에서 제외되며, 특정 제시외 건물(감정서상 ㅊ)만 매각에 포함됩니다. 이러한 제외 조항으로 인해 법정지상권 성립 여지가 있으며, 최저매각가격 또한 이 제외 조항을 고려하여 책정된 가격입니다.

5. 상권 및 생활정보

기호 1 토지가 위치한 고성읍 송학리는 읍내 주택지대이며, 고분군 인근이라는 점은 주거 환경의 특성을 나타냅니다. 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 기호 3 토지는 농림지역 내 임야 및 농경지로, 전원생활이나 농업적 목적에 부합할 수 있습니다.

주건물(기호 2)은 외부 관찰 결과 주거용 건물로 파악되었으며, 기본적인 급배수 설비는 갖춘 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가. 법정지상권 및 분묘기지권: 토지 위에 존재하는 타인의 권리(분묘기지권, 법정지상권)는 소유권 행사 시 분쟁의 소지가 있으며, 별도의 해결을 위한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

나. 제시외 건물 제외: 감정평가 요약에 따르면 본건 건물 외 제시외 건물 10동이 기호 1 토지에 소재하며, 기호 3 토지에는 분묘 1기가 소재합니다. 이 중 상당수의 제시외 건물(246.31㎡)이 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 사용하지 못하는 부분이며, 불법 건축물이나 소유권 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 특히 'ㄱ', '(ㄴ)' 건물은 건축물대장에는 등재되어 있으나 등기부등본에는 미등기된 상태일 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

다. 맹지: 기호 3 토지는 맹지로, 직접적인 접근 및 활용에 제약이 있습니다.

라. 임대관계 미상: 현황 임대 관계는 파악되지 않았으므로, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

마. 문화유산보호구역: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 문화유산보호구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

바. 주변 시설: 온라인 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 육안으로 확인하시는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 복잡한 권리 관계와 제시외 건물 처리 문제로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 가능성, 매각 제외되는 상당 면적의 제시외 건물 등은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 제시외 건물 246.31㎡의 처리 방안을 명확히 하지 않으면 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

가. 저가 매수의 기회: 복잡한 권리관계와 제시외 건물 문제로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

나. 토지 가치: 주택 밀집 지역에 위치한 기호 1 토지의 가치와, 임야 및 농경지로 활용 가능한 기호 3 토지의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

다. 주의 깊은 권리 분석 및 현장 조사 필수: 본 건은 일반적인 경매 물건보다 훨씬 심도 있는 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 제시외 건물과 관련된 법적 이슈, 지상권 및 분묘기지권의 실질적 영향 범위 등을 명확히 파악해야 합니다.

라. 리스크 관리 능력 요구: 본건은 단순 시세 차익을 노리는 투자보다는, 잠재적 리스크를 관리하고 해결할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매1계