나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21234 [1] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 84-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21234 [1] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 84-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21234 | 소재지: 경상남도 통영시 용남면 화삼리 84-2 | 감정가: 380,265,520원 | 최저가: 243,370,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 기본 정보 및 현황

1.1. 사건 개요

사건번호는 통영지원 2025타경21234 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 새OOOOOOO, 채무자는 유OO, 소유자는 송OO입니다.

감정가는 380,265,520원으로 책정되었습니다.

1.2. 부동산 현황 및 내역

소재지는 경상남도 통영시 용남면 화삼리 84-2 일원이며, 용도는 단독주택(현황 다가구주택 이용)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이나, *[목록4] 토지는 지분 매각*이라는 특이사항이 있습니다.

토지 면적 현황

전체 토지 면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

토지 지분율: 33000 (지분매각)

제시외 토지 면적: 0.00㎡

건물 면적 현황

전체 건물 면적: 250.11㎡ (약 75.66평)

건물 지분율: 25011 (지분매각)

제시외 건물 면적: 27.70㎡ (약 8.38평, 매각 포함)

(주: 아파트가 아니므로 전용/분양면적 대신 전체 건물 면적을 표시합니다.)

건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.

이용상태는 지하: 관리실, 주차장 등 / 1층~3층: 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

급배수 및 위생설비, 난방시설이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 '선촌마을' 내에 위치합니다.

주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 남동측으로 하향하는 완경사 지세의 자루형, 부정형, 사다리형이며, 자체 지반은 평탄합니다.

지적도상 북동측으로 약 3~4m 정도의 도로(일련번호 3, 4 토지)와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

감정평가서상 주위환경은 '보통시됨'으로 기재되어 있으며, 이는 일반 주택가 및 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 인근 주거지임을 시사합니다.

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 및 취락지구)으로 지정되어 있습니다.

(*주변 상권 및 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 감정평가서상 제공되지 않았으므로 현장 확인이 필수입니다.)

(*제시된 정보만으로는 혐오시설의 유무를 판단할 수 없습니다.)

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각 및 권리 특이사항 (주의 요망)

지분 매각: 본 건은 *지분 매각* 물건입니다. 특히 [목록4] 토지가 지분 매각 대상이므로, 전체 토지/건물 일괄 매각임에도 불구하고 일부 토지에 대한 공유자 관계가 복잡할 수 있습니다.

공유자 우선매수: *지분 매각*의 경우, 공유자가 우선매수신고를 할 수 있는 권리가 있으나, '일괄매각시 일부 부동산에만 공유자인 경우 전체 매각시에는 공유자 우선매수권이 안된다'는 법원의 판단 기준이 적용될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 확인해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(27.70㎡)이 매각에 포함되지만, 이 중 ㉡ 건물이 *인접지(84-1번지)를 침범*하여 소재함이 확인되었습니다. 이는 향후 토지 소유자와의 법적 문제 또는 철거/이전의 리스크를 발생시킬 수 있습니다.

공부상 면적 차이: [목록2] 건물 중 지하층이 공부상 면적은 81.99㎡이나, 현황은 61.9㎡로 *약 20.09㎡의 차이*가 발생합니다. 이는 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 철저히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리 불확실성: 지분 매각과 공유자 우선매수권 배제 가능성은 법원의 해석에 따라 달라질 수 있어 입찰자는 이에 대한 법률 자문이 필요합니다.

경계 침범 문제: 제시외 건물(㉡)의 인접지 침범 문제는 낙찰자가 직접 해결해야 할 숙제이며, 인접지 소유자와의 협의 또는 소송(철거/부당이득 반환)의 가능성이 있습니다.

면적 불일치: 지하층 면적 차이는 대출 및 향후 매매 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 원인 파악 및 정리 방안을 모색해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 통영시 용남면에 위치한 단독주택(현황 다가구주택)으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

감정가 기준 총 380,265,520원으로 책정되었으며, 건물 구조나 이용 상태는 양호한 것으로 보입니다.

그러나 *지분 매각*이라는 근본적인 리스크와 *제시외 건물의 인접지 침범*이라는 중대한 법률적, 물리적 리스크를 안고 있는 물건입니다.

특히 다가구주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 명도 문제와 함께 상기 리스크를 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

실거주 및 임대 수익 목적: 건물이 다가구주택으로 이용 중이므로, 리스크를 해결할 경우 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

경매를 통한 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 노릴 수 있습니다.

지가 상승 기대: 도시지역, 자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 개발 가능성에 대한 잠재적인 기대감은 존재합니다.

4.3. 결론

본 물건은 높은 리스크를 동반하는 '특수물건' 성격을 지니고 있습니다. 입찰 전에 반드시 인접지 침범 문제, 공유자 관계, 지하층 면적 불일치 문제에 대한 법률 전문가의 조언을 받고, 철저한 현장 조사와 리스크 해결 방안을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계