나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21201 [1] 경상남도 거제시 아주동 1408-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재‘내곡초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2013-09-12)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 토지상에 건설중인 제시외 건물이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 1 토지는 공부상 지목은‘답’이나, 현황‘건부지(단독 및 다가구주택)’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각에서 제외, 이로 인해 법정지상권 성립여지 있으며 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외로 제한 받는 가격임.
- 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '건부지(단독 및 다가구주택)'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21201 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 두OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1408-12

* 토지면적: 206.00㎡ (약 62.31평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 감정가: 305,745,200원

1.3. 용도 및 현황

* 공부상 지목: 답

* 현황 이용: 건부지 (단독 및 다가구주택 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 부근은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 거제시 아주동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접함.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인접 도로상태는 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 중로 3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2012-03-09, 두류1,2동새마을금고, 채권최고액 377,000,000원).

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구) 및 후순위 권리(을구)는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 377,000,000원 (을1 근저당권 기준).

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 주요 내용: 토지 지상에 있는 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지 상권임.

* 주변에 내곡초등학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있음.

* 거제시 아주동 일대는 대규모 공동주택 건설 및 개발 사업이 추진되는 지역으로, 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성이 있음.

4.2. 혐오시설 및 환경

* 검색 결과, 거제시 아주동 지역에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않음.

* 다만, 지역 개발과 관련하여 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 유치에 대한 논의가 있었던 사례는 있음. 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 내곡초등학교가 위치하여 교육 접근성이 양호함.

* 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 거제경동리인타워와 같은 생활숙박시설이 인근에 있으며, 다양한 숙박 및 편의시설이 제공됨.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 남측 약 12미터 도로에 접해 있어 교통망이 양호함.

* 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

* 본건 토지상에 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')이 존재하며, 이 건물이 매각에서 제외됨.

* 이에 따라 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있음. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물 소유자의 토지 사용을 인용해야 하므로, 토지의 활용에 제약이 발생할 수 있음.

* 이는 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 리스크 요인임.

6.2. 지목과 현황의 차이

* 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '건부지'로 단독 및 다가구 주택 용도로 이용 중임.

* 이는 토지 이용상 큰 문제는 없을 수 있으나, 추후 건축 또는 개발 시 관련 법규 적용에 있어 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 토지 매각 물건입니다. 현황 건부지로 이용 중이며, 주변 주거 및 근린생활시설과 함께 아파트 단지 등이 혼재된 지역에 속합니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 내곡초등학교 인근으로 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리분석상의 리스크는 토지상 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성입니다. 해당 건물이 매각에서 제외됨으로써 법정지상권이 성립될 경우, 토지 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 최저매각가격 또한 제시외 건물 매각 제외로 인해 제한받는 가격으로 명시되어 있습니다. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 아주동은 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상되는 지역임.

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 및 건축 행위가 가능한 용도 지역임.

* 현황 건부지로 이용 중이며, 주변에 주택 및 상가 등 편의시설이 있어 생활 여건이 양호함.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 305,745,200원입니다.

* 그러나, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 가치 하락이 예상되므로, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 성립 여부 및 예상되는 건물 활용의 제약 정도에 대한 추가적인 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이로 인한 추가 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.