나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21210 [1] 경상남도 거제시 장목면 율천리 산95 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재""율천마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-맹지임
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21210 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 장목면 율천리 산95

1.3. 물건종별

임야

1.4. 감정평가액

91,663,700 원

1.5. 토지면적

11,603.00 ㎡ (약 3,510 평)

1.6. 건물면적

0. 00 ㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상

토지 전체 매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

거제축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재 "율천마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 도로망 측면에서의 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 맹지로서, 도로에 직접 접하는 부분이 없어 차량 및 보행자 접근에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있음)

3.2. 등기부채권 총액

81,976,779 원

3.3. 말소기준권리

2023년 2월 9일자 거제축산업협동조합의 가압류 (갑6)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악되어 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.5. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 이수진 (갑2)

* 소유권이전: 남가민 (갑3, 2018-12-21, 매매 20,000,000원)

* 가압류: 거제축산업협동조합 (갑6, 2023-02-09, 40,230,349원) - 말소기준권리

* 가압류: 거제축산업협동조합 (갑7, 2024-04-12, 41,746,430원) - 말소

* 강제경매: 거제축산업협동조합 (갑8, 2025-04-04, 52,495,326원) - 말소

* 압류: 통영세무서장 (갑9, 2025-11-19) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 거제시 장목면 율천리 일대는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 자연환경이 보존된 지역입니다. 일부 지역에서는 성장관리계획구역으로 지정되어 산업 시설 입지가 완화될 수 있으나, 본건의 정확한 위치는 직접적인 상업 활동과는 거리가 있습니다.

4.2. 인근 시설

율천마을회관 인근에 위치하며, 거제시 장목면은 김영삼 대통령 기록전시관, 매미성 등 관광지가 위치하고 있어 관광객의 방문이 있는 지역입니다. 또한, YD모텔, 푸르웰 거제해양Park 등이 위치한 점을 미루어 볼 때, 관광 및 숙박 관련 시설이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건에서 차량으로 접근 가능한 거리에 장목면 소재지의 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 하지만 직접적인 생활 편의시설까지의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주요 관광지

본건 인근에는 거제매미성, 저도, 대금산 등이 있어 관광 자원 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 건축 및 토지 이용 시 도로 확보를 위한 별도의 절차와 비용이 필요합니다. 이는 토지의 활용성을 크게 제한하는 요소입니다.

6.2. 분묘기지권

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 등기 없이도 효력이 인정되는 관습법상의 물권으로, 토지 소유자는 분묘기지권자에게 지료를 지급할 의무가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 임업용산지로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 이러한 용도지역 지정은 토지의 활용 가능성을 크게 축소시킵니다.

6.4. 환경 문제 관련 과거 민원

과거 장목면 율천리 일대에 폐기물 처리업체 건립과 관련하여 주민들의 반대 집회가 있었던 사례가 있습니다. 이는 향후 지역 개발 시 주민 민원이 발생할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 장목면 율천리에 위치한 임야로, 감정가는 91,663,700원입니다. 토지 면적은 11,603㎡ (약 3,510평)입니다. 현재 소유권 이전 및 압류, 가압류 내역 등 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

그러나 본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이며, 분묘가 소재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 예상됩니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

따라서 현재 상태에서의 실질적인 이용이나 개발은 매우 제한적이며, 맹지 해소 및 분묘기지권 문제 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 거제 지역 개발 계획 및 토지 가치 상승 잠재력 고려 시 검토 가능.

* 맹지 해소 및 분묘 관련 문제 해결을 통해 토지 가치 상승을 기대할 수 있으나, 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크(맹지, 분묘기지권, 개발 제한) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가는 91,663,700원이나, 맹지 및 개발 제한 사항, 분묘기지권의 존재 가능성을 감안할 때, 입찰 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히 분묘기지권의 실체 확인 및 인수 여부, 맹지 해소 방안 등은 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.