나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21210 [1] 경상남도 거제시 장목면 율천리 산95 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21210 [1] 경상남도 거제시 장목면 율천리 산95 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21210 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 율천리 산95 | 감정가: 91,663,700원 | 최저가: 58,665,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21210 (1)이며, 매각대상은 토지 매각입니다.

소재지는 경상남도 거제시 장목면 율천리 산95번지입니다.

용도는 임야이며, 현재 자연림 상태의 부정형 토지입니다.

감정가는 91,663,700원이며, 토지면적은 11,603.00제곱미터(약 3,509.91평)입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 남OO이며, 채권자는 거OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 핵심 요약

본건은 농림지역 및 임업용산지에 해당하며, 가장 큰 특징이자 리스크는 '맹지(진입도로 없음)'라는 점과 '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있다는 점입니다.

감정평가상 인접 도로 상태는 맹지이며, 현황은 농경지 및 임야가 혼재하는 보통의 주위환경입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재 '율천마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 토지 자체는 맹지로 진출입에 제약이 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 잠재 가치

거제시 장목면 일원은 가덕도신공항 건설에 따른 '공항배후도시 조성 사업'의 광범위한 계획구역(735만㎡)에 포함되는 지역으로, 본건 소재지인 율천리 일대도 해당 개발 가용지(개발 계획에는 율천리 육지부도 포함됨)에 속해 있어, 장기적인 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

또한, 거제시는 비시가화 지역의 난개발 방지와 체계적 개발 유도를 위해 장목면 율천리 일대를 '성장관리계획구역(율북구역, 일반산업형)'으로 지정하고 있어, 향후 계획적인 개발의 가능성이 내포된 지역이라는 점은 긍정적입니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지(임야) 전부입니다.

경매구분은 부동산강제경매이므로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 강제 집행되는 사건입니다.

3.2. 특이사항 및 권리 관계

분묘기지권: 특이사항으로 '분묘기지권'이 기재되어 있습니다. 이는 해당 임야에 타인의 분묘(무덤)가 존재하고, 그 분묘를 소유할 수 있는 관습법상의 권리가 성립될 가능성이 있다는 의미입니다. 분묘기지권이 성립하면 토지 소유자는 분묘 이장을 강제할 수 없으며, 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

주의사항: '육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음'이라는 경고 문구는 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 입찰자가 현장조사 등을 통해 반드시 확인해야 함을 강조합니다.

3.3. 법적 제한 사항

본건은 농림지역 및 임업용산지입니다.

따라서, 주택이나 근린생활시설 등의 개발 행위는 법률(산지관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등)에 따라 엄격하게 제한됩니다.

또한, '가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)'으로 지정되어 있어 특정 가축 사육이 불가합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 접근성

본건은 주거지역이나 상업지역이 아닌 임야(자연림) 상태의 토지이므로, 현재 상권은 형성되어 있지 않습니다.

인근 '율천마을회관' 주변은 소규모 농경지 및 주거지역이 혼재하는 수준입니다.

교통사정은 본건 인근까지 차량 접근은 가능하여 보통이나, 토지가 맹지이므로 실질적인 개발이나 이용을 위해서는 별도의 도로 확보가 필수적입니다.

4.2. 생활 편의 정보 및 혐오시설

생활정보: 주변이 임야 및 농경지 혼재 지역이므로, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로는 본건 토지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 대형 공동묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 임야의 특성상 현장 조사를 통해 작은 규모의 시설이나 잠재적 환경 문제를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 핵심 리스크 - 맹지와 분묘기지권

맹지: 본 토지는 맹지로서, 건축 행위 등 실질적인 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와 협의하여 도로 사용 승낙(혹은 매입)을 받아야 합니다. 도로 확보 없이는 재산권 행사에 큰 제약이 따릅니다.

분묘기지권: 분묘기지권이 성립된 분묘가 확인될 경우, 낙찰자가 분묘를 처리하기 위해서는 분묘 소유자와 이장 합의를 하고 비용을 지불해야 합니다. 합의가 불발될 경우 토지의 가치와 이용 목적에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 사항

농림지역 및 임업용산지 제한으로 인해 대규모 개발이나 주거용 개발이 극히 어렵습니다.

투자 목적을 명확히 설정하고, 해당 용도에 맞는 개발(예: 산림경영, 임업 시설)만 가능한지 법률 검토가 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 임야는 면적이 11,603.00제곱미터(약 3,509.91평)로 대규모 토지라는 장점이 있으나, '맹지'와 '분묘기지권'이라는 두 가지의 중대한 권리상, 사실상의 하자를 동시에 안고 있는 고난도 물건입니다.

단기 차익을 노리는 투자보다는, 장목면 일대의 광역 개발 계획(공항배후도시, 성장관리계획구역 등)에 대한 장기적인 기대감을 가지고, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

장기적인 개발 잠재력: 거제시 장목면 일대의 공항배후도시 조성 계획 및 성장관리계획구역 설정 등 대규모 개발 호재가 있어, 장기적인 관점에서 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 맹지 및 분묘기지권이라는 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 감정가 대비 낮은 가격에 매입할 기회가 생길 수 있습니다.

토지 면적의 규모: 3천5백여 평이 넘는 대규모 임야로, 임업용산지 관리나 산림경영 목적으로 활용하기에는 충분한 규모입니다.

6.3. 결론

입찰자는 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 규모를 파악하고, 인접 토지 소유자와 도로 확보 가능성을 면밀히 협의한 후 입찰에 참여해야 합니다. 리스크가 명확하므로, 예상 리스크 비용(도로 확보 비용, 분묘 이장 합의금 등)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계