나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10849 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 96-3 라큐비 16층1630호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10849 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 96-3 라큐비 16층1630호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10849
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 89, 16층1630호 (중앙동,라큐비)
• 감정가: 143,000,000원
• 최저가: 100,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매4계 2025타경10849 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 89, 16층1630호 (중앙동,라큐비) | 감정가: 143,000,000원 | 최저가: 100,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10849 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 96-3 라큐비 16층1630호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 143,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 7.67㎡ (약 2.32평)

건물 전용면적: 44.44㎡ (약 13.44평)

건물 분양면적 (추정): 전용면적 44.44㎡ (약 13.44평)을 기준으로, 일반적인 오피스텔 전용률(50%~65%)을 감안할 때, 분양면적은 약 68㎡~88㎡ (약 20평~27평) 내외로 추정됨.

1.3. 관계자 및 기타 사항

소유자/채무자: 정OO

채권자: 한OO

특이사항: 없음

2. 입지 조건 및 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 창원시 성산구 상남동 소재 '롯데백화점' 남서측 인근에 위치하며, 상업시설이 밀집한 중심상업지대에 소재하여 주거 편의성 및 임대 수요가 높은 입지적 장점을 가집니다. 부근에는 창원시청, 창원광장, 경남도청, 성산아트홀 등 주요 시설이 반경 1km 내에 위치하고 있어 창원시의 핵심 업무 및 상업 중심지와 연계성이 뛰어납니다.

2.2. 교통 상황

본건이 소재한 라큐비까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 주요 간선도로인 광로1류(폭 70m 이상)와 소로2류(일방통행로)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2015년 2월 입주 예정이었던 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 16층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석재 및 복합판넬 등으로 마감되어 건물 외관이 준수합니다. 집합건축물대장등본상 용도는 오피스텔이며, 건축물 현황도상 침실2, 욕실, 거실/주방, 현관, 보일러실 등으로 구성되어 있어 실내 구조는 2룸 형태일 가능성이 높습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비, 승강기, 소방설비, 주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 광로1류 및 소로2류에 접하고 있어 상업시설로서의 활용도 및 개발 밀도가 높은 지역입니다.

2.5. 혐오 시설 정보

주변은 롯데백화점, 상남동 중심상업지구 등 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중심 상업지구의 특성상 야간 소음이나 주말 유동인구에 의한 복잡함은 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석 (매수인 책임 사항)

3.1. 경매의 종류

부동산강제경매 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매입니다.

3.2. 주의사항 분석

**을구 순위 4번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨:** 이는 낙찰자가 전세권자의 권리를 인수해야 함을 의미하며, 전세권의 성립 시점, 보증금액, 대항력 유무 등 권리 관계를 면밀히 분석하여 인수할 금액(채권)이나 기타 부담을 사전에 확인해야 합니다.

**대항력 있는 임차인 있을 수 있음:** 현장 조사 시 폐문부재로 임대차 관계가 미상인 상태입니다. 만약 **대항력**을 갖춘 임차인(주택임대차보호법상 인도 및 전입신고, 오피스텔의 경우 주거용으로 이용하는 경우)이 존재하고 그 보증금을 전액 배당받지 못하면, 그 미배당 보증금은 매수인이 추가로 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

**종합 의견:** 본건은 권리관계 상 **인수되는 권리(전세권)** 및 **대항력 있는 임차인의 존재 가능성**이라는 중요한 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 반드시 **등기부등본, 전세권설정 내용, 임차인 현황(전입세대 열람 등)**에 대한 철저하고 정밀한 분석이 요구됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 임대 수요

창원시의 핵심 상권인 상남동 중심상업지구 인근에 위치하여 직장인 및 인근 유동인구가 풍부합니다. 창원시청, 경남도청 등 관공서 및 주요 업무시설과 가깝기 때문에 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 우량 입지입니다. 소형 오피스텔은 1인 가구 및 신혼부부 수요가 꾸준하여 수익형 부동산으로서 가치가 높습니다.

4.2. 생활 편의 시설

롯데백화점, 상남동 상업지구 내 각종 상업 및 편의시설(음식점, 병원, 은행 등)을 도보로 이용 가능하여 최상의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **권리 인수 위험:** 을구 전세권과 대항력 있는 임차인에 대한 인수 금액이 발생할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰금액 외에 추가 인수금이 발생하면 실제 투자금이 증가하게 되므로, 입찰가를 산정할 때 이를 고려해야 합니다.

2. **내부 확인 불가:** 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상황(실제 주거용/업무용 이용 여부) 및 관리 상태를 확인하지 못했습니다. 명도 난이도나 내부 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. **용도 불명확성:** 오피스텔은 실제 용도(주거용/업무용)에 따라 세금(취득세, 재산세, 양도소득세 등)이 달라질 수 있습니다. 주거용 임차인이 있다면 주거용으로 간주될 수 있으므로, 세금 관계도 사전 검토가 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 창원시 핵심 상권 내에 위치하여 뛰어난 입지와 풍부한 임대 수요를 갖춘 우량 물건입니다. 감정가 1억 4,300만 원은 입지 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, **을구 전세권 인수 및 대항력 임차인 여부**라는 명확한 권리상 리스크가 있으므로, 이 부분에 대한 **철저한 권리 분석 및 명도 전략 수립**이 성공적인 투자의 핵심입니다. 해당 리스크를 정확히 파악하여 입찰가를 보수적으로 산정한다면, 안정적인 임대수익 창출이 가능한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시청, 롯데백화점, 상남동 중심상업지구 등 창원 핵심 지역 인접성.

높은 임대 수요: 중심상업지역 내 풍부한 직장인 및 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

주변 개발 호재: 중심 상업지구로서 지속적인 인프라 개선 및 상권 활성화 기대.

수익형 부동산: 낮은 공실률과 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 수익형 오피스텔.

적정 면적: 전용 44.44㎡(약 13.44평)로 실속 있는 공간 구성.

법원 정보

창원지방법원 경매4계