나이스옥션 법원경매 창원 2025타경404 [1] 경상남도 김해시 대청동 314-1 사파이어빌딩 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 근린생
활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 2004.01.13)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 모르타르위 벽지 마감 등,
바닥 : 마루 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

기준시점일 현재 공실 상태입니다.

설비내역

시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 건물 내 제반 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기
설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점일
현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북서측과 남동측으로 노폭 약 10m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(장유지구),지구단위계획구역(중심상업),소로1류
(폭 10m~12m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사
육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역
(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

현황 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경404 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 314-1 사파이어빌딩 2층 201호 (도로명주소: 경상남도 김해시 번화1로44번길 26)

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬라브지붕)

사용승인일: 2004년 1월 13일

감정가: 311,000,000원

토지면적: 54.68㎡ (약 16.54평)

건물면적: 210.35㎡ (약 63.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업)으로 지정되어 상업 활동에 적합한 지역입니다. 또한 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

인근에 '더테라스호텔'과 같은 숙박시설 및 다양한 근린생활시설, 상점들이 입지해 있습니다.

1.2. 권리분석

현황: 기준시점일 현재 본건은 '공실' 상태입니다.

말소기준권리: 2014년 4월 14일 접수된 장유농업협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

등기부요약:

* 소유권이전: 황 (2012-10-02), 배 외 1명(2014-04-07, 매매 금248,000,000원)

* 근저당권: 장유농업협동조합(2014-04-14, 금216,000,000원, 말소기준권리)

* 지분 이전: 배 (2018-07-27, 재산분할)

* 가압류: 장유농업협동조합(2024-11-25, 금25,410,545원)

* 임의경매: 장유농업협동조합(2025-03-12, 187,714,509원, 본건 사건)

등기부채권 총액: 241,410,545원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

본 건은 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로, 이에 대한 추가 확인 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건의 건물은 제1종근린생활시설을 주 용도로 하며, 제2종근린생활시설, 위락시설, 업무시설, 운동시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도의 집합건물입니다.

위치한 지역은 근린생활시설과 아파트가 혼재되어 있어, 배후 주거 단지의 소비 수요와 주변 상업 시설 이용객을 흡수할 수 있는 상권입니다.

중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 대청초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지들이 있어 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

건축물대장 상 해당 건물은 지하 1층, 지상 9층 규모이며, 본건은 2층 201호로 총 31개의 호실을 포함하고 있습니다.

인근에 롯데프리미엄아울렛 김해점(율하점) 등 쇼핑 시설과 다양한 카페, 레스토랑이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 운영 중에 있어, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 임차인 모집 및 활성화 방안이 필요합니다.

* 임대차 정보 미상: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 권리 관계에 따른 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등의 용도 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역 내에 위치한 사파이어빌딩의 근린상가로, 비교적 우수한 입지와 접근성을 갖추고 있습니다.

넓은 전용면적(210.35㎡)을 바탕으로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주변 상업 및 주거 시설의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 불명확한 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 김해시 대청동 중심상업지역 내에 위치하여 지역 개발 및 상권 활성화 시 직접적인 수혜 기대.

* 넓은 면적: 63.63평에 달하는 넓은 면적으로 다양한 상업 시설 유치 가능.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리.

* 인근 시설: 생활 편의 시설 및 상업 시설 접근성이 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 311,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태임을 감안하여 임대 공백 기간 및 명도 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황, 주변 시세, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.