나이스옥션 법원경매 창원 2025타경323 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 273-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경323 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 273-1 공장 경매

• 사건번호: 2025타경323
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 273-1
• 감정가: 1,608,329,810원
• 최저가: 1,125,830,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

창원지방법원 경매4계 2025타경323 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 273-1 | 감정가: 1,608,329,810원 | 최저가: 1,125,830,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경323 (1)이며, 매각대상은 경상남도 김해시 한림면 안곡리 273-1 외 소재의 공장입니다. 감정가는 1,608,329,810원이며, 부동산 임의경매 사건으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 2,646.00㎡ (약 800.48평)이며, 건물면적은 823.06㎡ (약 248.98평)입니다. 건물 제시외 면적 6.80㎡는 매각에 포함되며, 목록 5, 7 토지는 공유지분 매각이므로 토지 지분율(244215.64000000004), 건물 지분율(82306) 등 상세 지분 관계는 재확인이 필요합니다.

1.3. 특이 및 주의사항

본건은 '법정지상권 성립 가능성'이 특이사항으로 존재하여, 낙찰자의 추가적인 법적 부담(지료 청구 등) 및 권리관계 정리가 필요할 수 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 조건이며, 제시외 건물 및 기계기구(3-2) 일부가 포함되나, 공장 관계자가 기계기구(3-2)는 이미 타인에게 매각하였다고 주장하고 있어 경매 대상 여부에 대한 명확한 재확인이 필요합니다.

또한, 건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 타인 소유로 평가 및 매각에서 제외되었으며, 일부 토지(목록 6)는 공부상 '임야'이나 현황 '소하천' 또는 '잡종지' 상태이고, 목록 1, 2, 6은 소하천구역 및 소하천 예정지에 일부 포함되어 있습니다. 건물은 공부상 구조와 현황 구조 및 이용상태가 상이한 부분이 있으니 이 또한 유의해야 합니다. (공부상: 경량철골구조 공장 -> 현황: 일반철골구조 및 경량철골구조 공장 및 사무실 등)

2. 입지 및 물건 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 공장은 경상남도 김해시 한림면 안곡리 '중리마을회관' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장과 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대입니다. 남서측으로 노폭 약 6~7m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 물류 이동에 용이한 입지입니다.

2.2. 토지 현황 및 공법상 제한

주요 공장 부지(기호 1, 2)는 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 '공업용'으로 이용 중입니다. 부지 일부는 도로(기호 5, 7) 및 소하천/잡종지(기호 6)로 이용되고 있습니다.

공법상으로는 **계획관리지역**, **성장관리계획구역**에 속해 있어 개발 및 용도 변경에 대한 규제가 존재합니다. 특히, **소하천구역 및 소하천예정지**에 일부 포함되어 있어 향후 개발 및 증축 시 소하천정비법의 제한을 받을 수 있습니다. 또한 **가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)**, **배출시설설치제한지역** 등으로 지정되어 있습니다.

2.3. 건물 현황 및 구조

건물(기호 3-가, 4)은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 주 용도는 '공장 및 사무실, 화장실'로 이용 중입니다. 기둥은 H-Beam(500x200mm)으로 비교적 높은 층고(최고 높이 약 11.9m)를 확보하고 있어 제조 시설이나 창고로 활용하기에 적합합니다. 다만, 화장실 일부 타일 파손 등 수리를 요하는 부분이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

본 건의 최대 리스크는 **법정지상권 성립 여부**입니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 제약을 받게 되므로, 입찰 전 권리관계 및 성립 요건을 반드시 확인하고, 성립 시 예상되는 지료 수준과 협상 전략을 수립해야 합니다.

목록 5, 7의 토지 지분 매각은 타 공유자와의 관계 설정이 필요하며, 향후 토지 전체 사용을 위해서는 공유지분 매수 또는 분할 청구 등의 절차가 수반될 수 있습니다.

제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 매각에 포함되지만, 기계기구(3-2) 및 태양광 설비는 평가 및 매각 제외 대상이므로, 입찰가 산정 시 이를 명확히 반영해야 합니다. 특히 기계기구는 공장 관계자의 주장이 있으므로, 실제 매각 여부를 재확인해야 낙찰 후 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 중소규모 공장들이 밀집된 공업 지대에 위치하고 있어, 공장 운영에 필요한 인프라(전력, 도로, 기타 산업 시설)는 일정 수준 갖춰져 있습니다. 김해시의 주요 공업 단지 및 물류 거점과의 연계성을 검토하여 해당 업종에 적합한지 판단해야 합니다. 6~7m 도로를 통한 접근성은 양호하여 중소형 트럭 진출입이 원활합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

공장 및 농경지 혼재 지역이므로, 상업 시설이나 대규모 주거 편의 시설은 인근에 부족할 것으로 예상됩니다. 일상적인 생활 정보는 인근 '중리마을회관' 중심으로 형성되어 있을 가능성이 높으며, 공업 지대 특성상 주변에 특정 혐오 시설은 보고된 정보가 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 확인해야 합니다. 주요 도심이나 고속도로 IC와의 접근성 등을 확인하여 물류비용 효율성을 따져보는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

1. **법정지상권 리스크:** 법정지상권 성립 시 토지 사용의 제한 및 지료 부담 발생. (최고 위험)

2. **소하천 관련 공법상 제한:** 목록 일부가 소하천구역/예정지에 해당되어 개발 및 활용에 제약 발생 가능성.

3. **매각 제외 및 분쟁 가능성:** 태양광 설비(타인 소유) 및 기계기구(타인 매각 주장)로 인한 낙찰 후 소유권 및 사용권 관련 분쟁 소지.

4. **공유지분 매각:** 목록 5, 7에 대한 공유지분 매각으로 인해 타 공유자와의 지분 문제 발생 가능성.

5. **공부와 현황 차이:** 건물 소재지, 구조, 토지 지목(임야->소하천) 등의 차이로 인한 행정적 문제 발생 가능성.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 공장은 경상남도 김해시의 공업 지대에 위치하며, 비교적 양호한 도로 접근성과 높은 층고의 공장 시설을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 감정가 대비 투자 가치를 판단하기 위해서는 **법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 토지 활용 제약**에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 잠재적인 법적 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있거나, 이를 가격에 충분히 반영하여 입찰할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. **실수요자 적합:** H-Beam 골조 및 높은 층고를 가진 공장 시설로, 중소규모 제조 및 물류업에 적합한 실질적 활용 가치 보유.

2. **양호한 접근성:** 6~7m 도로에 접하고 있어 물류 및 차량 진출입이 용이.

3. **가격 조정 여지:** 법정지상권 등 권리상의 복잡성으로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회 존재.

4. **일괄 매각:** 토지와 건물을 일괄로 취득하여 바로 사업 영위가 가능 (단, 기계기구는 제외됨을 유의).

법원 정보

창원지방법원 경매4계