나이스옥션 법원경매 울산 2025타경602 [1] 경상남도 양산시 삼호동 114-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 ""서창고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 세장형의 평지이며, 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 남동측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 건으로서,
- 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
- 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
- 창호: 샷시창 등.

이용상태

가. 제2종근린생활시설, 단독주택으로 이용중으로서,
- 1층: 제2종근린생활시설(현황 공실)
- 2,3,4층: 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수 설비, 전기설비, 상하수도 설비 및 주택부분에는 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하며 본 감정목적을 참작하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

1.0. 1. 사건 번호

울산지방법원 2025타경602 (1)

1.0. 2. 소재지

경상남도 양산시 삼호동 114-5

1.0. 3. 건물 용도

근린주택

1.0. 4. 감정가

435,020,560원

1.0. 5. 면적

토지면적: 179.70㎡ (약 54.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 300.83㎡ (약 91.00평)

건물 제시외면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

1.0. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.0. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.0. 8. 채권자

북OOOOOOO (북경주새마을금고)

1.0. 9. 특이사항

재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 "서창고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. [cite: preamble]

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통환경은 보통 수준입니다. [cite: preamble]

1.1. 3. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 소로(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다. [cite: preamble]

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다. [cite: preamble]

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준 권리는 2021년 10월 7일 접수된 안강새마을금고의 근저당권(을14/을11)이며, 본 경매로 인해 근저당권, 근저당권이전, 임의경매 개시결정 등기(갑15/갑10)는 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 364,000,000원입니다. [cite: preamble]

1.2. 1.1. 말소기준 권리

2021년 10월 7일 안강새마을금고 근저당권

1.2. 1.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음) [cite: preamble]

1.2. 1.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 364,000,000원입니다. [cite: preamble]

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 최원석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 8월 29일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

1.2. 2.1. 임차인 정보

최원석

1.2. 2.2. 인수 보증금

임차인 최원석의 경우 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권 및 건물 분석

1.3. 1. 건물 현황 (구조, 용도)

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다. 현재 1층은 제2종근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태이며, 2층, 3층, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 전기, 상하수도 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: preamble]

1.3. 2. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 2월 기준 양산시 삼호동 193번지 "우호윌러스빌"(2013년 건축)의 경우 59.17㎡(약 17.9평)가 7,500만원, 52.87㎡(약 16.0평)가 7,050만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 기준 양산시 삼호동 887-3번지 "청솔마을나동"(2002년 건축, 다세대)의 경우 45.43㎡(약 13.7평)가 5,150만원에 거래되었습니다. [cite: preamble]

이는 해당 물건과 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 주거시설의 시세 형성 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 근린주택으로, 단독주택 및 상가 용도로 활용 가능한 복합건물입니다.

1.3. 3. 상가 공실 및 임대 현황

1층 제2종근린생활시설은 현재 공실 상태이며, 주택 부분 및 상가 부분의 임대 관계는 미상입니다. [cite: preamble]

1.4. 생활 정보

1.4. 1. 편의 시설 및 근린 환경

본건은 "서창고등학교" 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 자리하고 있습니다. [cite: preamble]

1.4. 2. 주거 만족도 관련 요소

차량 진출입이 용이하고 일반적인 교통 환경이 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: preamble]

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이전에 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 입찰 경쟁률, 시장의 관심도, 또는 잠재적 이슈에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.5. 2. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 축종 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 공실 및 임대 불확실성

1층 근린생활시설이 공실 상태이며, 전체 건물의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 향후 임대 수입 발생 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 개요

양산시 삼호동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가(공실)와 상층부 단독주택으로 구성된 4층 건물입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.6. 2. 시장 상황

인근 지역의 연립/다세대 주택 시세는 평당 약 370만원~440만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건은 이보다 상가 용도의 잠재적 가치가 포함된 근린주택이라는 점에서 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

1.6. 3. 권리 상태

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 권리상으로는 매우 깨끗한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 입지적 장점

서창고등학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 배후 수요가 있습니다.

1.7. 2. 수익성 잠재력

1층 상가와 상층부 주택 부분을 활용하여 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 상가 공실 해소 시 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

1.7. 3. 권리 소멸

경매를 통해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 비교

주변 연립/다세대 주택의 평당 거래가격을 고려할 때, 본건 근린주택의 가치는 토지 및 건물 특성을 반영하여 산정해야 합니다. 주변 주거시설의 시세는 2026년 2월 기준 52.87㎡ (약 16.0평)가 7,050만원(약 441만원/평)에서 59.17㎡(약 17.9평) 7,500만원(약 419만원/평) 수준입니다. [cite: preamble] 2002년 준공된 본 건물의 경우, 건축연령을 감안한 가치 산정이 필요합니다.

1.8. 2. 재매각 특성 고려

재매각 물건의 경우, 초기 감정가보다 낮은 가격에서 입찰이 시작될 수 있으나, 권리 관계가 명확하고 입지가 양호하다는 점을 감안하면 경쟁이 붙을 가능성이 있습니다.

1.8. 3. 권리 인수 조건

인수되는 권리나 보증금이 없어 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 금전적 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 4. 예상 입찰가 산정

감정가 435,020,560원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 활용 가능성, 재매각 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85% 수준인 약 370,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세와 비교 시, 근린주택으로서의 잠재적 가치는 더 높을 수 있으나, 1층 공실 상태 및 재매각 이력을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 5. 보증금 관련 주의사항

본건은 재매각으로 인해 매수신청 보증금이 최저매각가격의 30%임을 유의해야 합니다. 이는 일반적인 보증금(10%)보다 높은 수준이므로, 입찰 시 충분한 자금 확보 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.