나이스옥션 법원경매 울산 2025타경381 [1] 울산광역시 남구 선암동 산134-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경381 [1] 울산광역시 남구 선암동 산134-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경381
• 주소: 울산광역시 남구 선암동 산134-1
• 용도: 임야

울산지방법원 경매4계 2025타경381 | 소재지: 울산광역시 남구 선암동 산134-1 | 감정가: 4,216,806,000원 | 최저가: 2,951,764,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경381 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경381 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 산134-1

용도: 임야

감정가: 4,216,806,000원

토지면적: 45,342.00㎡ (약 13,716평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 문OO

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권, 법정지상권

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 선암동에 소재하며, '울산삼일여자고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 선암호수공원 및 다수의 임야가 형성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하나, 임야라는 특성상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남동측으로는 소로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 채권자는 문OO이며, 매각대상은 토지입니다. 등기부상 권리 관계 외에, 공유물 분할 경매 특성상 복잡한 권리관계가 예상됩니다. 특히, 특이사항으로 분묘기지권과 법정지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어 철저한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 현재 주거지나 상업 시설보다는 자연녹지 및 임야 위주의 지역에 해당합니다. 인근에 울산삼일여자고등학교와 선암호수공원이 위치하고 있어, 향후 지역 개발 또는 공공 시설 확충 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 시점에서의 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 울산삼일여자고등학교가 있으며, 휴식 및 여가 공간으로 선암호수공원이 인접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 매각 시 주의사항을 면밀히 살펴보아야 합니다.

1. 제시외 건물(주택, 창고, 계사 등 총 9개 동, 103.3㎡)은 매각에서 제외되므로, 해당 건물들로 인해 토지의 사용, 수익에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 영향은 감정가 산정에 반영되었으나, 실제 현황 파악이 중요합니다.

2. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

3. 토지 내부에 수 개의 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁 가능성도 있습니다.

5. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등으로도 묶여 있어 토지 활용에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 남구 선암동 소재 본 임야는 공유물분할을 위한 경매로, 넓은 면적을 보유하고 있으나 다수의 제시외 건물, 분묘, 불분명한 경계 등 복잡한 권리 및 현황 문제가 산재해 있습니다. 특히, 제시외 건물은 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불투명하고, 분묘기지권의 존재 가능성도 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 가능성을 파악하는 데 있어 추가적인 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 임야로서 넓은 토지를 활용할 수 있다는 잠재력이 있으나, 현재는 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 공유물분할 경매라는 점과 분묘기지권, 법정지상권 등의 권리 관계, 그리고 매각 제외되는 제시외 건물 문제는 투자 시 가장 큰 고려 사항이 될 것입니다. 인근에 선암호수공원이 있고 도시지역에 포함되는 부분도 있어, 향후 개발 압력 또는 공공 개발 시 수혜 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 가능성은 불확실하며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감안해야만 실익을 찾을 수 있을 것으로 판단됩니다. 투자 접근 시에는 매우 신중한 보수적 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계