나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11077 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11077 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경11077
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트
• 용도: 근린주택

울산지방법원 경매4계 2025타경11077 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 | 감정가: 48,220,120원 | 최저가: 33,754,000원 | 용도: 근린주택

1. 울산지방법원 2025타경11077 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11077 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 (신지번: 천상리 612-8번지)

용도: 주/상용 건물 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택)

감정가: 48,220,120 원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡) - 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

건물면적: 97.80㎡ (약 29.58 평)

건물 지분: 97.8㎡ (약 29.58 평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45 평)

매각대상: 건물만 매각 (일반건물 및 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

1. 제시외 건물 포함

2. 건물 철거 및 부당이득반환 확정 판결 (울산지방법원 2024가단108407, 항소심 2024나18666 항소취하간주) 있음.

1.2. 입지 조건

해당 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 소재하고 있습니다. 천상리는 울산의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 과거 농촌 마을에서 택지 개발과 아파트 단지 조성으로 신흥 주거지로 변모한 곳입니다. 북쪽으로는 입암리, 동쪽으로는 굴화리, 남쪽으로는 청량읍, 남서쪽으로는 삼동면과 접하고 있으며, 문수산 자락 아래 자리 잡아 자연 경관이 수려한 편입니다. 울산 시내와의 접근성도 비교적 양호하여 생활 편의와 자연 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 최근 천상천 주변의 쓰레기 문제 등 환경적인 부분은 개선이 필요한 것으로 보입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 물건 명세서상 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 이는 해당 임차인이 주택임대차보호법 등에 따라 대항력을 갖춘 경우, 매수인이 임대차 관계를 승계해야 할 수 있음을 의미합니다. 인수해야 하는 보증금 규모 및 임대차 계약 조건 등 상세한 분석이 필수적입니다.

* 건물 철거 및 부당이득반환 확정 판결: 가장 중대한 리스크 요인으로, 본 경매 물건에 대해 건물 철거 및 부당이득반환을 명하는 확정 판결이 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 건물을 철거해야 하거나, 이에 따른 법적 의무를 부담할 수 있음을 시사합니다. 항소심에서의 항소취하간주로 인해 판결의 효력이 확정된 것으로 보이므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 시급합니다.

1.4. 상권 분석

해당 물건은 1층이 근린생활시설로 이용 중입니다. 범서읍 천상리는 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 형성되어 있어, 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 할인점, 복지회관, 초등학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 최근에는 일부 대형 부지가 개발 지연으로 장기간 나대지로 방치되는 사례도 있어 지역 상권 활성화는 추가적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

천상리는 울산 시내와의 접근성이 비교적 용이하며, 울주군의 대표적인 베드타운으로 발전해왔습니다. 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 다수 분포하고 있으며, 주민들을 위한 편의 시설 및 공공 시설도 마련되어 있습니다. 문수산과 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 과거에는 주차 공간 부족 문제가 제기된 바 있어, 해당 지역의 주차 환경에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인해 초기 투자 비용이 증가하거나, 임차인과의 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건물 철거 및 부당이득반환 확정 판결: 이 부분이 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 확정 판결에 따라 건물을 철거해야 할 경우, 투자 가치가 크게 하락하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 건물의 법적 지위 및 철거 의무 이행 여부에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 토지 미포함 매각: 토지가 매각 대상에 포함되지 않아, 건물만 소유하게 됩니다. 이는 건물 사용 및 관리에 있어 토지 소유자와의 관계 설정이 중요함을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리의 주/상용 건물로, 입지 자체는 주거 및 근린생활시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 더불어, '건물 철거 및 부당이득반환 확정 판결'이라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 철거 판결의 존재는 해당 건물의 낙찰 후 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로, 본 물건은 일반적인 경매 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 위험 요인이 매우 크므로, 일반적인 투자 관점보다는 법률 전문가와의 심층 상담을 통한 면밀한 위험 분석 후 접근해야 합니다.

* 법률적 검토 필수: 건물 철거 및 부당이득반환 판결의 구체적인 내용, 이행 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인과의 관계 등을 법률 전문가와 함께 철저히 검토해야 합니다.

* 매우 낮은 낙찰가 예상: 높은 위험 요소로 인해 일반적인 시세 대비 상당히 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 토지 사용 관계 확인: 건물만 매각되므로, 토지 소유자와의 임대차 계약 또는 사용 권한 확보 방안을 미리 강구해야 합니다.

* 추가 비용 고려: 건물 철거, 임차인 보증금 인수, 명도 비용 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문을 통해 투자 여부를 최종 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

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