나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5259 [1] 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 산16-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도주변 농경 및 임야지대임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,6)는 사다리형이며 여타는 부정형의 토지임. 기호(6)는 주택부지, 기호(7)는 토지임야 , 기호(8)는 도로, 기호(1-4, 11)는 자연림이며, 기호(9,10)는 전 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(7) 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호(8)는 노폭 약 3-4미터의 진입도로이며, 여타는 지적상 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):농림지역,생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(3,4):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(6,8):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(7):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(9,10):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(11):농림지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222)

제시목록 외의 물건

기호(7) 지상에 수목(소나무:9주, 감나무:1주, 대추나무:3주, 무궁화나무:2주)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 철근콘크리트구조 기타지붕(아스팔트싱글) 2층 건물로서(사용승인일:2013.10.29.) 외벽: 적연와 치장쌓기 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택(방, 거실, 주방/식당, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

목조샌드위치판넬지붕 단층(창고외)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록9, 10, 25 : 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.목록11,24,26,27,28 ; 지분매각임.
4.목록1,2,14~17 : 둘이상의 용도지역에 속하며 용도지역별 가치를 달리하는 바 이를 고려하여 평가함(자세한 내용은 감정평가서 참조)
5.목록1~3, 11, 14~17, 20~22, 24: 지상의 입목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가.
6.목록24 : 주된 용도지역(생산관리지역)을 기준으로 평가.
7.목록26~28 : 자기편익을 위하여 설치한 "사실상의 사도"로서 도로의 성격, 개설경위 등을 고려하여 평가(감정평가서 참조)
8.목록 11의 감정가액은 병합된 자사건[2025타경5265]의 감정평가서의 가액을 기준으로 함.
9.일부 목록의 인접도로 상태 및 맹지인 나머지 목록은 감정평가서 참조[2025타경5259(모사건)및 2025타경5265(자사건)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5259 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 산16-1

* 용도: 임야

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 794,428,700원

* 토지 면적: 46,158.00㎡ (약 13,963.7평)

* 토지 지분: 42,931.7357㎡ (약 12,988.8평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 목록 9, 10, 25: 농지취득자격증명서 필요 (미제출 시 매수보증금 몰수).

* 목록 11, 24, 26, 27, 28: 지분매각임.

* 목록 1, 2, 14~17: 둘 이상의 용도지역에 속하며 용도지역별 가치를 달리하는 바 이를 고려하여 평가함 (자세한 내용은 감정평가서 참조).

* 목록 1~3, 11, 14~17, 20~22, 24: 지상의 입목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함 평가.

* 목록 24: 주된 용도지역(생산관리지역)을 기준으로 평가.

* 목록 26~28: 자기 편익을 위하여 설치한 "사실상의 사도"로서 도로의 성격, 개설 경위 등을 고려하여 평가 (감정평가서 참조).

* 목록 11의 감정가액은 병합된 자사건[2025타경5265]의 감정평가서의 가액을 기준으로 함.

* 일부 목록의 인접도로 상태 및 맹지인 나머지 목록은 감정평가서 참조 [2025타경5259(모사건) 및 2025타경5265(자사건)].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도 주변 농경 및 임야지대입니다.

* 청풍호반과 인접하여 경관이 우수하며, 인근에 디투어스 캠프클럽, 청풍랜드, 청풍호반 케이블카 등 관광자원이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 주변 관광지로의 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 형태: 기호(1,2,6)는 사다리형이며, 여타는 부정형의 토지입니다.

* 이용 상태:

* 기호(6): 주택부지

* 기호(7): 토지 임야

* 기호(8): 도로

* 기호(1-4, 11): 자연림

* 기호(9,10): 전(밭) 상태의 토지

* 제시목록 외 물건: 기호(7) 지상에 수목(소나무 9주, 감나무 1주, 대추나무 3주, 무궁화나무 2주)이 식재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 기록이 존재하나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,335,056,826원

* 건물 등기부채권 총액: 768,803,742원

3.2. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 토지 등기부의 을3번 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2011-12-08, 650,000,000원)입니다.

* 건물 등기부의 을1번 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2013-12-03, 192,000,000원) 또한 말소기준권리가 될 수 있습니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 구체적인 지상권 설정 내역은 명시되지 않았으므로, 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건에 대한 임차인 현황 상 별도의 인수 대상 보증금이나 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주로 농경지와 임야로 이루어진 지역에 위치하며, 주위에는 단독주택, 종교시설 등이 산재해 있습니다.

* 인근에는 청풍호반과 연계된 관광 시설(청풍랜드, 청풍호반 케이블카 등)이 있어 관광객의 방문이 있습니다.

* 주변 지역에 심각한 혐오시설(산업 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한구역(폐기물매립시설 설치제한지역)이 언급되어 있으나 이는 규제 사항이지 시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 "연곡리마을회관"이 소재하고 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 차량 접근은 원활합니다.

* 주요 편의시설, 학교 등 생활 기반 시설은 청풍면 소재지 또는 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 해당 지역은 농림지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 규제 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 9, 10, 25번 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 지분 매각: 목록 11, 24, 26, 27, 28번 물건은 지분 매각으로, 단독 소유권 확보가 어렵습니다.

* 맹지: 일부 목록은 지적상 맹지 상태로, 인접 도로와의 관계를 감정평가서에서 반드시 확인해야 합니다.

* 복합 용도지역 및 제한사항: 토지가 농림지역, 생산관리지역, 특화경관지구 등에 걸쳐 있어 용도 지역별 가치 평가 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 사실상의 사도: 목록 26-28번은 사실상의 사도로 평가되었으며, 도로로의 이용 편의성과 성격에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 여러 경매 사건이 얽혀 있어 권리관계 및 진행 상황 파악에 주의가 필요합니다.

* 토지에 포함 평가된 입목: 일부 지상 입목(소나무, 감나무 등)이 토지에 포함 평가되었으므로, 이에 대한 소유권 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 인수 가능 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 청풍면의 넓은 임야로서, 자연 경관이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 약 7.9억 원 수준이며, 토지 면적이 상당하여 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 맹지 가능성, 복합적인 용도지역 지정 및 다수의 개발 제한사항, 중복 병합 사건 등 권리 및 이용에 있어 복잡하고 주의를 요하는 부분이 많습니다. 특히, 지상 입목의 토지 포함 평가와 매각 후 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성은 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 청정자연 환경 및 관광지 인접: 청풍호반과 인접하여 자연 경관이 뛰어나며, 인근 관광 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 46,158.00㎡의 넓은 면적으로, 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 생산관리지역 포함: 일부 토지가 생산관리지역에 포함되어 있어, 건축 또는 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 다수의 권리관계와 복합적인 법적 제약 사항을 포함하고 있으며, 특히 지분 매각 및 맹지 가능성, 미확인 권리(지상권) 등으로 인해 철저한 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다. 제시된 감정가 794,428,700원을 기준으로 하되, 상권 및 생활 정보, 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.