나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5259 [1] 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5259 [1] 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경5259
• 주소: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-7
• 용도: 단독주택

제천지원 경매1계 2025타경5259 | 소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-7 | 감정가: 1,237,138,400원 | 최저가: 797,716,700원 | 용도: 단독주택

1. 제천 지원 2025타경5259 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5259 (1)

소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-7

용도: 단독주택

감정가: 1,237,138,400원

토지면적: 49,003.85㎡ (약 14,824.3평)

토지 지분율: 4,569,570.043

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 151.66㎡ (약 45.9평)

건물 지분율: 15166

건물 제시외면적: 17.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 강OO

채무자: 이OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록6지상의 마당포장, 울타리, 축대(옹벽), 수도시설, 수목 및 목록(1,2,3,11)지상의 입목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가. 3.목록(1,2,14,15~17)은 둘 이상의 용도지역에 속하며 용도지역별 가치를 달리하는 바, 이를 고려하여 평가함(자세한 내용은 감정평가서 참조). 4.목록11, 19, 24, 26~28은 지분매매임. 5.목록7은 지목상 임야이나 전체 면적에 수목(소나무 외)이 식재되어 있어 이를 고려하여 평가함. 6.목록8, 26~28은 자기 편익을 위하여 설치한 ‘사실상의 사도’로서 도로의 성격, 개설 경위 등을 고려하여 평가(감정평가서 참조). 7. 일부 목록의 인접도로 상태 및 맹지인 나머지 목록은 감정평가서 참조 필요 [2025타경5259(모사건) 및 2025타경5265(자사건)]. 8.목록(14,15~17,18,19,20~22,24) 지상의 입목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함 평가. 9.목록24는 주된 용도지역(생산관리지역)을 기준으로 평가. 10.목록9,10,12,13,25는 농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 몰수). 11.목록11의 감정가액은 병합된 자사건 2025타경5265의 감정평가서의 가액을 기준으로 함.

1.2. 건물 및 토지 현황

토지는 기호(1,2,6)는 사다리형이며 여타는 부정형의 토지입니다. 기호(6)은 주택부지, 기호(7)은 토지 임야, 기호(8)은 도로, 기호(1-4, 11)는 자연림이며, 기호(9,10)는 전 상태의 토지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조 기타 지붕(아스팔트 싱글) 2층 건물로, 사용 승인일은 2013년 10월 29일입니다. 외벽은 적연와 치장 쌓기, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 단독주택(방, 거실, 주방/식당, 화장실)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 외 별도로 목조 샌드위치 판넬 지붕 단층 창고가 소재합니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도 주변의 농경 및 임야 지대입니다. 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다. 기호(7) 토지는 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호(8) 토지는 노폭 약 3-4미터의 진입도로입니다. 그러나 기타 토지들은 지적상 맹지 상태일 수 있어, 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시설로는 농경지와 임야가 주를 이루며, 청풍호반 관광지가 인접해 있어 자연 경관이 우수한 지역입니다. 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 신OOOOO이며, 채무자는 이OO입니다. 강제경매 절차에 따라 일반적으로 경매로 인한 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리를 취득할 가능성이 높습니다. 다만, 특이사항에 언급된 중복 병합 사건 등은 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 인수되는 권리나 부담이 있는지 최종 확인이 필수적입니다. 임대 관계는 조사된 바 없어 미상입니다.

1.5. 상권분석

본건은 제천시 청풍면 연곡리에 위치한 농경 및 임야 지대로, 인근에 마을회관과 주택들이 산재해 있습니다. 직접적인 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 그러나 청풍호반이라는 관광지가 인접해 있어, 주말이나 성수기에는 관광객 유입으로 인한 지역 경제 활성화 효과를 기대할 수 있습니다. 전원생활을 누리고자 하는 실수요자에게는 적합하나, 상업적 용도의 개발이나 임대 수익을 고려하기에는 입지적 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변이 자연 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적한 전원생활이 가능합니다. 청풍호반의 아름다운 자연 경관을 누릴 수 있으며, 수상 레저 등 다양한 야외 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다. 차량으로 제천 시내까지 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능하지만, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합한 입지입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지마다 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다. 기호(1,2)는 농림지역, 생산관리지역, 특화경관지구 등에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강) 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 중점 경관 관리 구역 등에 해당됩니다. 기호(3,4) 및 기호(6,8), 기호(7), 기호(9,10) 역시 생산관리지역, 특화경관지구, 가축 사육 제한 구역, 산지 관련 규제, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 중점 경관 관리 구역 등에 포함됩니다. 기호(11)은 농림지역, 특화경관지구, 가축 사육 제한 구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강) 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 중점 경관 관리 구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 토지이용계획 및 제한상태는 향후 토지 활용에 중요한 고려사항이 됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명: 목록9,10,12,13,25번 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 합니다.

2. 맹지 가능성: 일부 토지는 지적상 맹지일 수 있어, 도로 접근 및 이용을 위한 별도의 권리 확보가 필요할 수 있습니다.

3. 복합 용도 지역: 토지가 여러 용도지역에 걸쳐 있어, 각 구역별로 건축, 개발 등에 제한이 따를 수 있으며, 가치 평가 시 이러한 부분이 복합적으로 반영되었습니다.

4. 지분 매매: 일부 목록(11, 19, 24, 26~28)은 지분 매매로 진행되어, 공유자 간의 관계 및 향후 관리 방안에 대한 이해가 필요합니다.

5. 복잡한 평가: 제시외 건물, 수목, 도로, 축대 등은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함 평가되었으며, 이는 감정평가서에 상세히 기술되어 있으므로 면밀히 검토해야 합니다.

6. 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건이므로, 관련 사건의 내용 및 합병 경위를 이해하는 것이 중요합니다.

7. 임대차 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않았으므로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 조사해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리에 위치한 대규모 토지와 단독주택이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 넓은 면적의 토지는 전원생활, 주말농장, 혹은 자연 친화적인 시설 운영 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다. 특히 청풍호반이라는 관광 명소와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 자랑합니다. 다만, 다수의 필지로 구성되어 있고, 농림지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지역 지정, 일부 맹지 가능성, 지분 매매 등 권리 및 이용 상의 복잡성을 내포하고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 등의 행정 절차 이행이 필수적이므로, 이러한 부분들을 충분히 고려하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 광대한 토지 면적: 약 14,824평에 달하는 넓은 토지는 전원주택 단지 조성, 체험 농장, 연수원 부지 등 대규모 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

2. 청풍호반 인접의 뛰어난 입지: 아름다운 자연 경관과 관광 명소 접근성은 주거 및 휴양 목적의 투자 가치를 높입니다.

3. 복합적인 가치: 주택 외에 임야, 전, 도로 등 다양한 형태의 토지를 포함하고 있어, 활용 방안에 따라 다각적인 가치 창출이 가능합니다.

4. 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 관광객 증가 추세에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 풍부한 자연 자원: 토지 내 수목 등 자연 자원을 활용한 친환경 사업이나 체험 프로그램 개발도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매1계