나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55292 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 862-1 삼호빌딩 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승감정 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""효탑초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

북측 및 동측, 서측으로 폭 약 20미터, 17미터, 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 타일 및 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 공부 및 제시목록상 면적에 포함되지 아니하는 지하 기계실 및 물탱크실, 옥탑이 소재함.

- 제시외건물(ㄱ)이 1층에 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각에 포함
공부 면적에 포함되지 아니하는 지하기계실 및 물탱크실, 옥탑이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 862-1번지에 소재한 삼호빌딩으로, 용도는 근린생활시설입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 400.70㎡ (약 121.23 평)이며, 건물 연면적은 1122.78㎡ (약 339.63 평)입니다. 공부 면적에 포함되지 아니하는 지하 기계실 및 물탱크실, 옥탑이 소재하며, 1층에 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 3,205,003,520원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 효탑초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본 물건은 북측으로 약 20미터, 동측으로 약 17미터, 서측으로 약 8미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로2류에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(효탑초등학교), 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 8월 30일 접수된 광명제일새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 노 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2009-03-03, 확정일자 2024-04-26, 배당신고일자 2025-06-05. 대항력 있음.

* 류 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2024-05-16. 대항력 없음.

* 배 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2021-06-24, 확정일자 2024-04-26. 대항력 없음.

* 송 : 보증금 25,000,000원, 차임 900,000원, 전입/사업일자 2022-02-16, 확정일자 2022-02-16. 대항력 없음. (건물 등기부상 임차권 말소됨)

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-12-02. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 2,400,000원, 전입/사업일자 2015-06-25, 배당신고일자 2025-05-15. 대항력 있음.

* 한 : 보증금 15,000,000원, 차임 900,000원, 전입/사업일자 2020-01-08, 확정일자 2024-04-24, 배당신고일자 2025-05-28. 대항력 없음.

대항력 있는 임차인(노 , 안 , 이 )이 존재합니다. 이들의 보증금 중 경매 절차에서 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 특히 안 임차인은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로, 정확한 인수 금액 파악을 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부 상 총 채권액은 7,036,000,000원이며, 건물 등기부 상 총 채권액은 7,061,000,000원입니다. 이는 다수의 근저당권, 압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 상업 및 서비스 업종이 입점 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재 고객

건물 자체의 임차인 및 방문객, 그리고 인근 주거 단지 거주민을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주요 편의시설로는 인근 상업 시설 및 금융 기관, 관공서 접근이 용이합니다. 대형마트 등 대규모 편의 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본 물건 북측 인근에 효탑초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인 3명(노 , 안 , 이 )이 존재하며, 이들의 보증금 중 경매 배당으로 충당되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 특히 안 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수될 수 있는 금액의 규모를 예측하기 어렵습니다. 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 공부 면적에 포함되지 않는 지하 기계실, 물탱크실, 옥탑, 1층 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함되므로, 이 부분에 대한 추가적인 관리 비용 발생 또는 법적 문제 소지를 검토해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 공부 외 면적인 지하 기계실, 물탱크실, 옥탑, 1층 제시외 건물(ㄱ)의 정확한 현황 파악 및 불법 건축물 해당 여부 등을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 탑동 지역의 근린생활시설 건물로서, 상업 시설로서의 입지적 가치는 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 공부 외 면적의 매각 포함 등 권리 및 물건 관련하여 복합적인 분석과 주의가 요구되는 물건입니다. 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 낙찰가율 및 임차인과의 협상 등 변수가 많을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구 지역의 상업 시설로서의 잠재력.

* 다양한 업종으로의 활용 가능성.

* 경쟁 분석 및 현장 조사를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 권리관계, 명도 비용, 잠재적 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 인수될 수 있는 금액, 공부 외 면적 처리 비용 등을 반드시 반영해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 인수하게 되므로, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.