나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55204 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 534 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ""구운동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 등고평탄한 가장형 토지로서 현장조사일 현재 ""주상용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구운지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브 슁글경사지붕 지상4층 건물으로서
(사용승인일: 2019.10.02)
외벽: 돌붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 단독주택(다가구주택 등)으로 이용 중이며 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도"" 및 ""내부구조도"" 와 같이 제시외물건(㉠~㉨)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(감정평가서상 ㉠~㉨) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 의사결정에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 검토가 필요합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55204 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 534 (신주소: 경기도 수원시 권선구 구운중로11번길 23)

용도: 다가구주택

감정가: 1,215,477,800원

토지면적: 182.10㎡ (약 55.09평)

건물면적: 359.04㎡ (약 108.62평)

건물 제시외 면적: 94.73㎡ (약 28.65평) (감정평가서상 ㉠~㉨ 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2019년 10월 2일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 슁글경사지붕 지상 4층

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "구운동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 공원 등 다양한 시설이 밀집한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 상태: 현장 조사일 현재 "주상용" 건물 부지로 이용 중이며, 등고평탄한 가장형 토지입니다.

* 인접 도로: 본건 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구운지구), 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2019년 1월 15일 접수된 대아자산관리대부주식회사의 근저당권 (을9)

* 건물: 2019년 10월 14일 접수된 대아자산관리대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 본건 경매 개시 결정 등기: 2025년 3월 24일 접수된 수원중앙신용협동조합의 임의경매 (갑7)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이진희

보증금: 150,000,000원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2021-12-23

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

* 임차인: 이정희

보증금: 126,000,000원

전입일자: 2023-11-20

확정일자: 2023-10-05

배당신고일자: 2025-04-17

대항력: 없음

* 임차인: 김용수

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-09-07

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

* 임차인: 배상욱

보증금: 126,000,000원

전입일자: 2020-02-14

확정일자: 2020-02-14

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 송태성

보증금: 236,500,000원

전입일자: 2022-04-07

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

* 인수되는 권리: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 등기부상 권리 또한 말소기준권리 이하 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.

* 건물 제시외 물건: 감정평가서상 ㉠~㉨로 표시된 제시외 물건 94.73㎡가 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 밀집한 지역에 위치하여 배후수요가 풍부한 편입니다.

* "주상용" 건물로 이용되고 있으며, 주변의 다양한 시설들은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "구운동 행정복지센터"가 인근에 있으며, 학교 및 공원 등 공공시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역을 통해 시내외로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본건 토지가 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있으며, 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 94.73㎡에 해당하는 제시외 건물의 정확한 용도, 상태 및 활용 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 명도: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동에 위치한 신축급 다가구주택으로, 교육, 상업, 행정 시설 등이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 최신 상태이며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역으로 지정되어 있는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2019년 사용승인된 건물로 관리가 용이합니다.

* 안정적인 입지: 다양한 시설이 밀집되어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 부담이 없어 명도 후 깔끔한 처리가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 1,215,477,800원을 기준으로, 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률, 지역 개발 계획, 본건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.