나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55281 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 OOOOOO OOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박업소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수원시청역(지하철 수인분당선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 6층 건물로서

외벽: 콘크리트 노출 및 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 평지의 세장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

*)2023년 12월 27일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임21766)에 의거 주택임차권이 설정되어 있습니다(임차보증금: 금130,000,000원).

물건 비고

2026. 5. 7.자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55281 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9, 아임홈 5층 505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 3900만원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

건물면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물대장상 건물명: I'M HOME (아임홈)

건축물대장상 준공일: 2015년 4월 27일

건축물대장상 총 층수: 6층

해당 층수: 5층

건축물대장상 구조: 철근콘크리트구조

건축물대장상 주요용도: 공동주택(도시형생활주택 원룸형), 근린생활시설

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9번지, 수원시청 북동측 인근에 위치합니다.

주변: 근린생활시설, 오피스텔, 숙박업소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 수원시청역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 소재 부지는 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 압류 (도봉세무서장, 2023.04.25)

채권 총액: 130,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

주요 권리 내역:

* 소유권: 서동영(보존) -> 전정숙(이전) -> 이영도(이전) 순으로 이전되었습니다.

* 주택임차권: 김경호 (보증금 130,000,000원, 전입 2021.12.22, 확정 2021.11.22). 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 임차권등기명령이 2023.12.27에 설정되었습니다.

인수 조건:

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

수원시청 및 행정복합타운 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

주변에 상업시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

수원시청역 역세권이라는 점은 접근성을 높여 상권 활성화에 기여합니다.

5. 생활정보

교통: 수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 수원시청, 홈플러스, 각종 은행, 병원, 식당가 등 주요 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인 확약서로 인해 법적 복잡성은 크게 줄었으나, HUG의 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물의 준공 시점(2015년)을 고려할 때, 시간이 지남에 따라 노후화 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 임대 수익률이나 자산 가치 하락 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 소형 주거용 부동산입니다.

임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기로 인해 권리 관계가 비교적 명확하여 매수인의 부담이 현저히 줄어들었습니다.

다만, 감정평가액과 실제 최근 거래 사례 간의 상당한 격차가 존재하므로, 적정 입찰가 산정 시 이 부분을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 역세권 및 행정, 상업 중심지의 탁월한 입지를 자랑합니다.

도시형생활주택으로 1인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

복잡한 권리 관계가 해소되어 취득 및 명도가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일 건물(I'MHOME, 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9) 내 5층, 전용면적 17.59㎡(약 5.32평) 물건이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 기준으로 본건(전용면적 20.65㎡, 약 6.25평)의 현재 시장 가치는 약 8,457만원 (20.65㎡ * (7,200만원 / 17.59㎡)) 수준으로 추정됩니다.

* 감정평가액은 1억 3900만원으로, 최근 실거래가와 상당한 격차를 보이고 있습니다.

법적 및 채권 관계:

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권액은 1억 3000만원입니다.

* 과거 임차인의 보증금은 1억 3000만원이었으나, 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

종합적인 판단:

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 임차인의 권리가 정리되어 있어 실질적인 인수 부담은 없으므로, 시장 가치에 근거한 합리적인 입찰이 중요합니다.

추정 입찰가: 90,000,000원 (약 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.