나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55233 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변 일대는 다세대주택, 공공시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201로서,

외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였는 바 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 건물개황도를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 접면도로 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 지적공부상 연접된 인접 필지와 함께 단지를 형성하고 있음.

인접 도로상태등

본 토지의 동측 및 남측으로 각각 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한 내용에 관하여는
별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 본건에 관하여 임차보증금 245,000,000원의 임차권이 설정되어 있음.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026. 5. 7.자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55233 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌 에이동 2층 201호

건물명: 테라타워빌

동/호수: A동 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

1.2. 면적 정보

토지 면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지 지분: 35.935㎡ (약 10.87평)

건물 면적: 51.75㎡ (약 15.66평)

건물 지분: 51.75㎡ (약 15.66평)

1.3. 매각 정보

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역/지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

도로: 소로3류 (폭 8M 미만) 접함 (동측 및 남측)

제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 다세대주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 9월 13일자 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 주택임차권(을4)이 설정되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자가 확인됩니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-02

* 확정일자: 2021-06-08

* 배당신고일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

주요 사항으로, 2026년 5월 7일자 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다. 이는 본 경매 물건 취득 시 임차인의 보증금 245,000,000원에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다. (인수 보증금: 0원)

3.3. 기타 권리 관계

* 소유권 보존: 송병철 (2020-07-14)

* 소유권 이전: 고완석 (2021-07-02)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-26, 사건번호 2025타경55233)

* 등기부채권 총액: 245,000,000원

매각으로 인해 위의 임차권 등기 및 기타 권리들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고등동 일대는 주거시설(다세대주택, 단지형 생활주택)과 근린생활시설, 공공시설이 혼재된 지역입니다. 수원여자고등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2025년 12월, 고등동 34-30 환희빌라 A동 (1991년식, 42.52㎡) 4,670만원에 직거래.

* 2025년 12월, 고등동 70-25 스타빌 (2021년식, 43.6㎡) 36,000만원에 직거래.

* 2025년 12월, 고등동 54-30 돈우(54-30) (1986년식, 34.04㎡) 13,000만원에 중개거래.

비교적 최근에 신축된 '스타빌'(2021년 건축, 43.6㎡)이 36,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 '테라타워빌'은 2020년 사용승인된 건물로, '스타빌'과 유사하거나 약간 이전 건축 연도를 가집니다. 전용면적 기준 약 13.19평인 '스타빌'이 36,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(51.75㎡, 약 15.66평)의 시세는 상당한 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

탐문 결과, 본 건물에는 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 수원여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활/편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

관계인의 부재 및 폐문으로 인해 물건 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

토지이용계획확인서상 비행안전제6구역(전술) 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 이해 필요

임차인과의 HUG 관련 확약서는 매수인에게 보증금 인수 부담이 없다는 점에서는 유리하나, 관련 내용을 정확히 이해하고 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 최소화하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 수원여자고등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

가장 중요한 특징은 임차인의 대항력 포기 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금 245,000,000원을 인수할 부담이 없다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 절감할 수 있는 요소입니다.

최근 인근 신축 빌라의 높은 매매가 사례를 볼 때, 본건의 감정가 대비 시세 상승 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 일부 토지 이용 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 제로: HUG 인수조건 변경으로 인해 2억 4,500만원의 임차보증금 인수 의무가 면제됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 우수한 입지: 수원여자고등학교 인근의 생활 편의 시설 접근성 좋은 주거 지역입니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 신축 빌라의 높은 매매가 추세를 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 253,000,000원이며, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 주변 신축 빌라(예: 스타빌 43.6㎡, 36,000만원 거래)의 시세 및 본건의 면적(51.75㎡)을 감안하면, 보수적으로 감정가의 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이로 제시합니다. (본인의 투자 성향 및 시장 상황을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.