나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55160 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 785-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""탑동초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 점포
음식점, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복 2차선 도로 및 남측으로 노폭 약8m의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(탑동초등학교(수원교육
지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서
*1층 가동
외벽 : 외장 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 및 일부 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

*1층 나동
외벽 : 외장 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*1층 가동 : 점포5.
*1층 나동 : 화장실.
*2층 가동 : 점포 및 근린생활시설5.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55160 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 785-3

신주소: 경기도 수원시 권선구 탑동로 31 (탑동)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 1,551,745,500원

토지 면적: 304.70㎡ (약 92.17평)

건물 면적: 349.98㎡ (약 105.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 26.50㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 구조: 경량철골구조 기타지붕 2층 건물

사용승인일: 2006년 05월 12일

건축물 대장상 용도: 제2종근린생활시설 외 1 (1층: 점포, 화장실 / 2층: 점포 및 근린생활시설)

1.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 토지 및 건물 전부를 매각합니다.

감정평가서상 제시외 건물(㉠, ㉡)은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 점포, 음식점, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 왕복 2차선 도로, 남측으로는 노폭 약 8m의 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

주요 제한사항으로는 소로2류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어 소음 영향이 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건은 탑동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

인근 상권은 빌라 및 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 동네 기반의 고정 수요 확보가 가능한 근린상권이 형성되어 있습니다. 학원, 음식점, 소형 점포 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 토지 을1 근저당(2005-01-07) 및 건물 을1 근저당(2006-12-29)입니다.

등기부상 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 1,051,000,000원, 건물 1,051,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 5명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)이케이물산(이 ): 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2023-10-18, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2020-06-16, 확정일자 2020-12-21, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2025-05-22, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-26, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2010-11-03, 확정일자 2010-11-03, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 따라서 임차권과 관련된 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 상업용 건부지로 이용 중이며, 주변에 점포, 음식점, 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 이는 배후 주거지의 수요를 바탕으로 한 지역 상권의 가능성을 시사합니다.

4.2. 상권 잠재력

탑동초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종(학원, 문구점, 식당 등)과 주거지 내 소비를 위한 생활 밀착형 업종(세탁소, 편의점, 미용실 등)이 유입되기 좋은 입지입니다.

차량 접근성과 대중교통 편의성이 무난하여 고객 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 바로 인근에 탑동초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

주변에 다양한 점포와 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 대형 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소음 공해

본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 이는 군용기 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있음을 의미하며, 거주 또는 영업 활동 시 불편을 초래할 수 있습니다.

6.2. 개발 제한

상대보호구역(탑동초등학교)으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변에서의 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 규제

가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 탑동의 초등학교 인근에 위치한 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

최근 신주소가 부여되는 등 관리가 이루어지고 있으며, 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 확보된 것으로 보입니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다.

다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 소음 피해 가능성이 있으며, 기타 개발 관련 제한사항들이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 탑동초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 수요층에게 매력적입니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 주거단지(아파트, 다세대주택)를 통한 고정적인 상권 수요 확보가 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 지역의 발전 추이에 따라 추가적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 임차보증금 인수 부담은 고려하지 않습니다.

감정가 1,551,745,500원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 상태, 향후 수익성, 명도 용이성, 그리고 비행장 소음 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~120% 범위 내에서 경쟁 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 소음대책구역 포함 등의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 낙찰을 원하는 경쟁자의 수, 경매 시장 동향, 그리고 본 건에 대한 개별적인 가치 평가에 따라 달라질 수 있으므로, 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.