나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54740 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 346-2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 고색동 소재 '수인분당선 고색역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하고, 인근에 수인분당선 고색역, 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반교통사정 은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건물 중 제4층 제401호로서,

외벽 : 외장석 및 복합판넬, 페인팅 등 마감.
창호 : 이중 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)) 등""으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외 도로가 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

1종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

을구1번 주택임차권자 박명식의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.5.26.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54740 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 346-2 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물면적: 43.19㎡ (약 13.06평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (기존 채권자는 주OOOOOOO으로 추정되나, 강제경매 신청인은 주택도시보증공사임)

건물구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건물 중 제4층 제401호

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 수원시 권선구 고색동에 위치하며, '수인분당선 고색역' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 대체로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 서수원 지역은 현재 주거 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 고색지구는 신흥 주거 타운으로 부상하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 수인분당선 고색역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 노선버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북동측으로 폭 약 6m, 동측으로 폭 약 4m 내외 도로가 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 1종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 24일자 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 이 외 다수의 권리가 존재하나, 강제경매(갑7)로 인해 해당 권리들(가압류, 압류 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박명식

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 21일

확정일자: 2020년 8월 4일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권자로 등기되어 있으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 그러나, 을구1번 주택임차권자 박명식의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자(주택도시보증공사)가 2026년 5월 26일 자로 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서류가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 고색동 지역의 다세대주택 시세는 건물의 신축 연도 및 면적에 따라 차이가 있습니다.

* 2002년식, 67.65㎡(전용면적 추정) 다세대주택: 2026년 7월 1.8억 원 거래. (평당 약 266만 원)

* 2023년식, 63.01㎡(전용면적 추정) 다세대주택: 2026년 7월 3.2억 원 거래. (평당 약 508만 원)

* 2022년식, 80.4㎡(전용면적 추정) 다세대주택: 2026년 7월 3.45억 원 거래. (평당 약 429만 원)

본 건(43.19㎡)의 감정가는 2.08억 원으로, 감정가 기준 평당 약 482만 원입니다. 신축 건물의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 고색지구는 현재 활발한 개발이 이루어지고 있으며, 신규 주거 단지들이 공급되고 있어 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

수인분당선 고색역을 중심으로 역세권 개발이 활발히 추진되고 있습니다. GTX-C 노선 연장, 신분당선 호매실 연장 등 교통망 확충과 함께 수원 델타플렉스, 탑동 이노베이션밸리, 수원 R&D 사이언스 파크 조성 등이 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 대규모 종합병원(수원덕산병원) 건립도 예정되어 있어 생활 인프라가 더욱 강화될 전망입니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 고색역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인접.

* 편의시설: 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 형성되어 있으며, 향후 개발 계획에 따라 더욱 확충될 예정입니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 대규모 종합병원(수원덕산병원) 건립 예정으로 의료 접근성이 향상될 것입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련: 임차인 박명식은 대항력이 있으나, 보증금반환채권 양수인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 절차적 진행 상황을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 비행안전제5구역에 해당하여 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 고색동에 위치한 도시형생활주택으로, 수인분당선 고색역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 주변의 개발 호재와 신흥 주거 타운으로의 성장 가능성이 높습니다. 가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인의 보증금 문제는 관련 서류 제출로 인해 인수 부담이 해소된 상태입니다. 이에 따라 실질적인 권리관계는 비교적 명확하며, 지역 가치 상승과 함께 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수인분당선 고색역 역세권이라는 입지적 강점.

* GTX-C 노선, 신분당선 연장 등 교통망 확충 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 대규모 종합병원 및 복합 상업시설 등 생활 인프라 개선 예정.

* 대항력 있는 임차인 관련 위험 해소로 인한 명확한 권리관계.

* 고색지구 개발에 따른 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 208,000,000원입니다. 권리 인수 부담이 해소되었고, 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최근 거래된 유사 신축 다세대주택의 시세(평당 약 429만 원 ~ 508만 원)와 본 건의 감정가 기준 평당가(약 482만 원)를 비교하면 합리적인 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이를 제안합니다. 이는 시장 상황과 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 충분한 시장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.