나이스옥션 법원경매 부천 2025타경483 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 343-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경483 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 343-7 전 경매

• 사건번호: 2025타경483
• 주소: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 343-7
• 용도: 전

부천지원 경매6계 2025타경483 | 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 343-7 | 감정가: 1,805,199,000원 | 최저가: 1,263,639,000원 | 용도: 전

1. 부천지원 2025타경483 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경483 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 342-2

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 1,805,199,000원

* 토지면적: 2,452.00㎡ (약 742.06평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외된 제시외 건물 있음)

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO (고촌농업협동조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 관련 사항 확인 필요

1.2. 상세 정보

* 1.2.1. 토지 이용 현황

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 ‘고촌역(김포골드라인)’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 음식점 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적으로 보통입니다.

토지는 일련번호 (1,2,3)는 사다리형의 전으로 이용 중이며, 일련번호 (4)는 부정형으로 전 및 비닐하우스 부지, 일련번호 (5)는 사다리형으로 비닐하우스 및 관정 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 일련번호 (1,2) 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 1.2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당됩니다.

또한, 공항고도제한(고도지구), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 용도지역 및 지구, 구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

특히, 고촌지구 복합개발사업과 관련하여 개발행위가 제한된 구역에 일부 포함될 수 있습니다.

* 1.2.3. 매각 제외 물건

주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물인 목록 4, 5 토지상에 소재하는 비닐하우스 1동, 그 내부의 판넬조 건물 및 관정은 본 경매물건의 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다. [cite: none]

외부에서 주택으로 이용 가능성이 추정되는 판넬조 건물(약 32㎡)이 비닐하우스(약 120㎡) 내부에 소재하며, 전기설비, LPG가스통, 위성안테나, 에어컨 실외기 등이 관찰되었습니다. [cite: none]

1.3. 입지조건

* 1.3.1. 교통 및 접근성

김포골드라인 고촌역이 북동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 양호하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통망 또한 갖추고 있습니다.

* 1.3.2. 주변 환경

농경지, 임야, 음식점 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 개발 지역보다는 기존의 자연 및 근린 생활 시설과 어우러져 있습니다.

고촌역 인근이라는 점에서 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 권리분석

* 1.4.1. 채권 및 말소 기준 권리

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 고촌농업협동조합(고OOOOOOO)입니다. [cite: none]

특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 몰수라는 강력한 조건이 부과되었습니다. [cite: none]

* 1.4.2. 특이사항 및 확약 내용

신청채권자이자 최선순위 지상권자인 고촌농업협동조합은 본 부동산 매각 후 대금 납부가 완료되면 즉시 지상권설정등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하였습니다. [cite: none]

이는 향후 발생할 수 있는 법정지상권 관련 분쟁의 소지를 사전에 차단하려는 조치로 판단됩니다. [cite: none]

* 1.4.3. 기타 권리사항

농지취득자격증명 발급 가능 여부가 매수 결정의 중요한 요소가 될 것입니다. [cite: none]

1.5. 상권분석

* 1.5.1. 현재 토지 이용 현황

본 건은 현재 전(밭)으로 이용되고 있으며, 일부는 비닐하우스 및 관정 부지로 활용되고 있습니다.

* 1.5.2. 주변 상권 특성

농경지와 임야가 혼재하는 지역 특성상, 현재 활성화된 상권이라기보다는 자연 녹지 지역의 특성을 띠고 있습니다.

다만, 고촌역 인근이라는 지리적 이점은 향후 상업 및 주거 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 1.5.3. 개발 제한

도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 공항 관련 고도지구 등 다수의 개발 제한 규제가 단기적인 상업적 개발을 어렵게 하는 요인입니다.

1.6. 생활정보

* 1.6.1. 교통 및 편의시설 접근성

고촌역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 주변 버스 노선을 통해 김포시 내 주요 지역으로의 접근도 가능합니다.

역세권 개발 및 주변 지역의 편의시설 이용이 예상됩니다.

* 1.6.2. 주거 환경 (간접적)

본 경매 대상 토지 자체는 농지이나, 매각 제외된 제시외 건물(비닐하우스 내 판넬조 건물)에서 주택으로의 이용 가능성이 관찰된 점은 흥미로운 부분입니다. [cite: none]

향후 개발 시 주거 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 1.7.1. 농지 취득 관련 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급입니다. 해당 자격증명을 발급받지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다. [cite: none]

실수요자가 아닌 경우, 증명 발급이 제한될 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필수적입니다. [cite: none]

* 1.7.2. 개발 제한 및 토지 이용 규제

도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 고도지구 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 원하는 형태의 개발이나 건축이 어려울 수 있습니다.

이는 토지의 활용 가치 및 투자의 자유도를 제한하는 주요 요인입니다.

김포시 전반에 걸쳐 수도권매립지 제4매립지, 광역소각장 등의 시설 위치에 대한 논의가 있는 만큼, 장기적인 환경 관련 이슈를 고려해 볼 필요는 있습니다.

* 1.7.3. 매각 제외 물건의 처리

매각 대상에 포함되지 않은 비닐하우스, 판넬조 건물, 관정 등 제시외 물건에 대한 인수인계 및 철거 등 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다. [cite: none]

이들 시설의 현 상태 및 법적 지위에 대한 명확한 파악이 필요합니다. [cite: none]

* 1.7.4. 법정지상권 말소 확약의 실제 이행

채권자(고촌농업협동조합)가 지상권 말소를 확약했으나, 실제 말소 과정에서 예상치 못한 절차상 문제나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. [cite: none]

1.8. 종합 의견

* 1.8.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치한 농지로, 고촌역과의 근접성이라는 장점을 가지고 있습니다.

현재는 농지 및 부속 시설로 이용되고 있으며, 감정가는 약 18억 원입니다. [cite: none]

* 1.8.2. 긍정적 요인

주요 채권자인 고촌농업협동조합이 지상권 말소를 확약함에 따라, 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 높습니다. [cite: none]

고촌역이라는 역세권 입지는 향후 지역 개발 시 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 1.8.3. 부정적 요인 및 고려사항

가장 큰 제약 요인은 농지취득자격증명 발급 의무와, 복잡하고 엄격한 토지 이용 규제(개발제한구역, 고도지구 등)입니다.

매각 제외된 제시외 건물로 인한 추가적인 관리 부담이 발생할 수 있습니다. [cite: none]

* 1.8.4. 결론

본 물건은 역세권 입지의 미래 가치와 복잡한 규제 및 농지법의 실질적인 제약을 동시에 안고 있는 투자 대상입니다. [cite: none]

농지 취득 및 개발 관련 법규에 대한 철저한 사전 검토와 이해가 반드시 선행되어야 합니다. [cite: none]

1.9. 투자 포인트

* 1.9.1. 역세권 프리미엄

김포골드라인 고촌역과의 근거리라는 입지적 장점은 향후 교통망 확충 및 주변 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 1.9.2. 권리 관계 명확화 가능성

최선순위 지상권자가 말소를 확약함에 따라, 경매 후 소유권 확보 시 권리 관계가 깔끔해질 수 있다는 점은 투자 리스크를 줄이는 요소입니다. [cite: none]

* 1.9.3. 장기적 개발 잠재력

현재는 규제가 많지만, 수도권 신도시 개발 및 교통망 확충 추세를 고려할 때 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. [cite: none]

단, 이는 매우 장기적인 관점이며, 관련 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

* 1.9.4. 철저한 사전 조사 필수

농지 취득 자격, 개발 제한 규제, 주변 개발 계획 등을 포함한 심층적인 현장 조사와 법률 검토가 투자의 성공을 좌우할 것입니다. [cite: none]

법원 정보

부천지원 경매6계