나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [1] 경기도 김포시 하성면 전류리 257-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32649 [1] 경기도 김포시 하성면 전류리 257-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경32649
• 주소: 경기도 김포시 하성면 전류리 257-2
• 감정가: 79,303,200원
• 최저가: 55,512,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

부천지원 경매1계 2025타경32649 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 전류리 257-2 | 감정가: 79,303,200원 | 최저가: 55,512,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경32649 (1)이며, 매각대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

소재지는 경기도 김포시 하성면 전류리 257-2 (기호 1)이며, 용도는 답 (논)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 민OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 79,303,200원입니다.

토지 전체 면적은 2076.00㎡이며, 이는 약 628.00평에 해당합니다. 본 매각은 토지 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호 1)은 경기도 김포시 하성면 전류리, 마곡리 일원에 위치하며, 주위는 답 등 농경지, 소규모 공장, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

감정평가서상 주위 환경은 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편하지만 접근성은 보통입니다.

본건(기호 1)은 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

2.3. 토지 현황

본건(기호 1)은 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 '답'(논)으로 이용 중입니다.

2.4. 최고의 입지: 농업진흥구역 내 평탄한 토지

본건은 등고평탄한 장방형의 토지로서, 농업진흥구역 내에 위치하고 있어 농지로서의 이용 가치가 높으며, 동측으로 포장도로와 접하고 있어 농기계 및 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 구분

본건은 토지 일부 지분에 대한 매각입니다. 매각 대상이 지분이기 때문에, 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해 권리를 확정해야 하는 절차가 수반됩니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다. 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

지분 매각이므로 공유자우선매수권이 발생하며, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다 (대금 미납부시 보증금 몰수).

현재 '답'으로 이용 중이나, 토지이용계획상 전용허가 없이 현황 변경(예: 비닐하우스 등)이 있을 경우 향후 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로 명도 시 임대차 관계 여부를 추가로 확인해야 합니다.

4. 토지 이용계획 및 법적 제한

본건(기호 1)은 농림지역, 성장관리권역에 속하며, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 농지 보존을 위한 강력한 규제가 적용됨을 의미합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m) 등 다수의 군사 시설 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

5. 주변 시설 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 전형적인 농촌 지역으로 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 김포시 하성면 일대에는 벼꽃농부, 여울지숲속캠핑장 등 농촌 체험 및 관광 시설 , 김포 전류리포구 (숭어, 농어 등을 판매하는 횟집) 등이 소재하여 관광객 유입이 일부 있는 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 하성면 소재지 등을 이용해야 합니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 검색 결과로 볼 때 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 본건이 '군사기지 및 군사시설 보호구역', '제한보호구역'으로 지정되어 있어 군사 시설(철조망, 군부대 등)이 인접해 있을 가능성이 높습니다 . 이는 투자 가치 평가 시 중요한 제한 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크: 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 정리(매수 또는 분할 청구)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

농지 리스크: 농지취득자격증명(농취증)을 발급받지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 다른 용도로의 전용(개발)이 매우 어렵거나 불가능합니다.

법적 제한 리스크: 군사 시설 보호구역 규제로 인해 건축 및 개발 행위가 크게 제한될 수 있습니다.

원상복구 리스크: 전용허가 없는 현황 변경 시 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 하성면의 '답'으로서, 토지이용계획상 농업진흥구역 및 다수의 군사 보호 구역 규제를 받는 농지 지분 매각 물건입니다. 따라서 일반적인 투자 관점보다는 농업 목적의 실수요자 또는 지분 투자 및 공유 관계 정리 경험이 있는 전문 투자자에게 적합해 보입니다. 감정가가 주변 시세를 적절히 반영했는지 여부를 확인하고, 규제 사항을 철저히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

농지 실수요자: 농업에 종사할 계획이 있는 실수요자에게는 평탄하고 도로에 접한 농지를 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지분 투자 경험자: 공유자우선매수권 행사 여부와 관계없이, 지분 인수 후 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 수익을 창출할 수 있는 경험과 자금력이 있는 투자자에게 적합합니다.

저렴한 감정가: 경매를 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받는다면, 향후 공유자 간 협의 또는 매도를 통한 차익 실현 가능성이 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계