나이스옥션 법원경매 인천 2025타경992 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1130 1층7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(예술회관역)이
위치하고 있어 제반교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트지붕 지하7층/지상7층 건물내의
제1층 제7호, 제1층 제8호, 제1층 제9호 로서,
(사용승인일 : 1999.12.30)
외벽 : 화강석 붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 페어그라스 창호임.

이용상태

3개호(7호,8호,9호) : 판매 및 영업시설 용도로서, 현재 ""내부 호별 구분없이 공실"" 상태임.
(별지 ""내부구조도 및 사진용지"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 방송설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서, 판매 및 영업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 4면이 중로 및 소로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
대지권의 목적인 5.~7. 토지 별도등기 있음
오픈상가로써 현황 '내부 호별 구분 없이 공실(벽체 및 출입문을 임의적으로 설치)' 상태이며 추후 호별 복원 가능(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경992 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1130, 1층 7호

용도: 판매 및 영업시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

감정가: 145,000,000원

1.2. 물건 상세 내역

토지 면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

토지 지분: 11.382㎡ (약 3.44평)

건물 면적: 22.79㎡ (약 6.89평)

건물 지분: 22.79㎡ (약 6.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철골철근콘크리트조, 철골철근콘크리트지붕, 지하7층/지상7층 건물 중 1층 (사용승인일: 1999.12.30)

토지 이용 현황: 7필 일단지의 장방형 평탄 토지, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

제반 주위 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

지하철 예술회관역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었습니다.

을구 17번 근저당권(신한은행, 650,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 650,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2022-01-24

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 5~7. 토지 각 을구 1번 지상권설정등기(1999.11.29. 제76380~76381호)는 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 총 보증금은 0원입니다 (김 임차인은 대항력이 없음).

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시청 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 오피스텔과 아파트 단지들이 있어 배후수요 또한 안정적입니다.

인천 예술회관역과 가까워 접근성이 뛰어나며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

주변에 인천광역시청, 예술회관, CGV 등 행정, 문화, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

다양한 병원, 은행, 음식점 등이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

현재는 '내부 호별 구분 없이 공실' 상태이며, 복원 시 활용 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 지상권이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 내부 호별 구분이 임의로 설치되어 있으며 현재 공실 상태입니다. 사용 가능한 상태로 복원하는 데 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 각종 규제가 적용되고 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 역세권 상가로서 입지 조건은 매우 우수합니다.

다만, 현재 내부 호별 구분 없이 공실 상태이고, 인수되는 지상권이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 인천시청 및 예술회관역 역세권으로 유동인구와 배후수요 확보에 유리합니다.

상권 잠재력: 상업지역 내 위치하여 향후 상권 활성화 시 높은 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능합니다.

호별 복원 가능성: 현재 공실 상태이나, 내부 복원 시 다양한 업종으로 활용하여 공실 문제를 해결하고 수익성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있으므로 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 물건 상태, 복원 비용, 인수되는 권리 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통해 복원 비용 및 인수되는 권리의 가치를 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.