나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508224 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-123 부평팔레스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 ""인천생활예술고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 402호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감
창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 부평팔레스 4층402호

사건번호: 인천지방법원 2025타경508224 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-123 부평팔레스 4층402호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥북로 9-8)

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

토지지분: 11.608㎡ (약 3.51평)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

건물지분: 32.8㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천생활예술고등학교 북서측 인근 지역입니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 건물은 2001년에 사용승인되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 가장형의 형상으로, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 신축이나 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

공부와의 차이

건축물대장, 토지대장 등 공부상 내용과 현황 간에 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2025년 04월 04일에 접수된 이현정의 강제경매 개시결정(사건번호 2025타경508224) 등기입니다.

임차인 현황

임차인 이현정은 2021년 07월 23일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 95,000,000원, 차임 0원 조건으로 거주 중입니다. 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-23

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 있음

* 비고:

인수되는 권리

제시된 권리분석에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없거나, 선순위 권리가 매각으로 소멸될 예정임을 의미합니다. 다만, 임차인 이현정의 경우 대항력이 있어 보증금 95,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의: 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 다양한 주거 형태(공동주택, 오피스텔, 단독주택)와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함을 시사합니다. 인근에 인천생활예술고등학교가 있어 젊은 유동인구의 유입이 있을 수 있으며, 상업지역에 속해 있어 향후 상권 활성화 잠재력도 일부 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

인천생활예술고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주변의 공동주택 및 근린생활시설은 생활 편의시설 접근성을 높여줍니다.

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

주변 지역에 대해 면밀한 탐문과 지도 확인 결과, 현재까지 보고서 작성 시점에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역에 포함되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이현정의 존재입니다. 보증금 95,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 예상 투자 금액을 초과하는 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물에 대한 재건축, 증축, 리모델링 등 개발 행위에 제약을 가할 수 있습니다.

임대관계 미상

현재 해당 호실의 정확한 임대 관계 및 현황이 불명확하여, 임차인 외에 다른 점유자가 있거나 미납 관리비 등의 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1,400만원입니다. 건물 면적은 약 9.92평으로 소형 주택에 해당합니다. 주변에 다양한 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(이현정, 보증금 95,000,000원)의 존재는 낙찰 시 보증금 인수라는 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 여부 및 예상 인수 금액을 철저히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적 및 잠재적 가치

본건은 전용면적 약 9.92평으로 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

적정 감정가 및 시세

감정가 1억 1,400만원은 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(약 1억 1,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (유진드림빌, 39.5㎡, 2002년식, 11,000만원)

초기 투자금 고려

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있다면, 이는 낙찰가 외 추가적인 보증금 부담이 없다는 의미로 해석될 수 있어 초기 투자금 부담을 줄일 수 있습니다. (단, 최종 권리분석 결과 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,000,000원입니다. 최근 2025년 12월에 거래된 유사 면적(약 11.9평)의 유진드림빌 매매가가 11,000,000만원(1억 1천만원)임을 고려할 때, 본건의 시장 가치 역시 이와 유사한 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 낙찰 후 추가로 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 간주하고 입찰가 산정에 임합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 118,000,000원

투자의사 결정 시에는 위 예상 입찰가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 임차인 관련 권리분석에 대한 최종 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.