나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508595 [1] 인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""청천사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제803호로서,
(사용승인일 : 2017.09.29.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 ""업무시설(오피스텔)""로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사천수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 8층803호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2017년 09월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 186,000,000원

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물면적: 74.17㎡ (약 22.44평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 28일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2017-11-28, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 김한기

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2017-11-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 남상덕 (매매)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2017-11-28, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 170,400,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-11-13, 권리종류: 가압류, 권리자: 사천수산업협동조합, 권리금액: 386,381,143원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-04-04, 권리종류: 강제경매, 권리자: 사천수산업협동조합, 권리금액: 251,223,544원, 말소: 말소 (인천지방법원 2025타경508595)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-04-22, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-05-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 오케이에프앤아이대부, 권리금액: 16,193,880원, 말소: 말소

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 572,975,023원입니다.

3.4. 임차인 현황 (및 인수 여부)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 "청천사거리"가 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제803호 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인근에 초등학교(인천청천초등학교, 도보 약 0.5km), 중학교(진산중학교, 도보 약 0.3km) 등 교육시설이 있으며, 마트 등 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

6.2. 권리 관계의 복잡성

다수의 가압류, 압류, 강제경매 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다. (단, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

6.3. 임대차 불확실성

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없더라도 점유자 확인 및 명도 절차에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 청천동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 2017년 준공으로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 채권 총액이 감정가에 비해 현저히 높아 낙찰 후에도 추가적인 부담이나 주의가 필요한 상황입니다. 임차인 현황이 미상인 점도 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준공 8년차로 비교적 신축에 가까운 오피스텔입니다.

* 청천사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

관련 자료에 따르면, 본건과 유사한 평형의 "우진드림캐슬" 오피스텔의 최근 실거래가는 2023년 5월 기준 2억 4,500만원 (72B 타입)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사 물건의 경매 진행가로 1억 8,600만원부터 2억 2,400만원까지 제시된 바 있습니다. 지역 평균 평당가로 볼 때, 건물의 현재 가치는 대략 1억 8,600만원에서 2억 4,500만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 8,600만원은 최근 시세 및 유사 경매 물건의 최저가와 유사한 수준입니다. 다만, 과도한 채무 총액(5억 7천만원 이상)이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하고, 현재 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 8,600만원에서 2억 1,000만원 사이로 고려해볼 수 있으나, 보다 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.