나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508481 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 도시개발사업구역내8블록 송도동일하이빌파크포레 805동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천새봄초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 본건과 동유형의 아파트 및 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설, 상업용건물 등이 혼
재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의
도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 17층 건물 내 805동 16층 1601호로서,
(사용승인일자: 2019.03.28)
외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 정비되어 있으며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 및 토지대장 등 발급 불가이며, 일반건축물
대장 표제부 상 제2종일반주거지역으로 등재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508481 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 도시개발사업구역내8블록 송도동일하이빌파크포레 805동 16층1601호

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

아파트 면적:

* 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 공급면적: 제공된 정보상 명확한 수치는 없으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다. (참고: 59.98㎡는 약 25~26평형대 아파트에 해당될 수 있습니다.)

토지 면적:

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적:

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.9786㎡ (약 18.14평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일자: 2019년 03월 28일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천새봄초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 아파트 및 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설, 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

주변 시설:

* 교육시설: 인천새봄초등학교가 도보 약 3~4분 거리에 위치하여 매우 가깝습니다. 박문중학교, 석정여자고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 생활편의시설: GS더프레시 마트가 184m 거리에 위치하며, 주변 상권이 다양하여 생활이 편리합니다.

* 자연환경: 봉재산과 청량산이 인접해 있으며, 바다 조망도 가능한 지역입니다.

혐오시설:

과거 인근 지역에 계획되었던 쓰레기 소각장 등 혐오시설 부지는 현재 종합 스포츠 단지 및 친환경 시설로 조성되어 주민들이 이용하고 있어, 혐오시설로 인한 문제는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (속초시수산업협동조합, 2023-05-26 접수, 360,000,000원)

선순위 권리:

등기부등본상 특별한 선순위 권리는 확인되지 않습니다. (신탁등기 말소됨)

소멸 예정 권리:

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 가압류 (윤석환, 2024-05-07 접수)

* 압류 (남부천세무서장, 2024-07-09 접수)

* 강제경매 (윤석환, 2025-03-31 접수, 사건번호: 2025타경508481)

* 가압류 (인천신용보증재단, 2025-04-21 접수)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-05-29 접수)

총 등기부채권액: 446,767,981원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 금액이 확인되지 않는 상태입니다. 이에 따라 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 또는 명도 저항의 가능성이 있으므로 반드시 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 권리관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

아파트 단지 인근으로 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. GS더프레시 마트가 인접해 있습니다.

주거 밀집도:

본건은 도시개발사업구역 내 아파트 단지로, 주변으로 유사한 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트조 평지붕 17층 건물 중 16층에 위치한 아파트로, 2019년 3월 28일 사용승인을 받아 비교적 신축입니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 및 강화유리 등으로 마감되었습니다.

난방 방식:

도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설:

인천새봄초등학교가 단지에서 도보 약 3~4분 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 매우 편리합니다.

편의시설:

단지 인근으로 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 봉재산 및 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있음을 의미하며, 진행 상황 및 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

대지권 미등기:

본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 등기부상에 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 실제 면적, 소유권 관계 등이 불분명합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 권리 관계 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 잔금 납부 및 소유권 이전 등기에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 지적 미정리:

토지 지적 상태가 정리되지 않아 토지이용계획확인서 및 토지대장 등 관련 서류 발급이 불가합니다. 일반건축물대장상 제2종일반주거지역으로 등재되어 있으나, 토지 관련 정확한 현황 파악이 어렵습니다.

임대차 정보 미확인 (임대미상):

임차인 현황에서 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 인수해야 할 보증금이나 차임이 존재할 가능성이 있으며, 명도 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 반드시 사전에 철저한 조사를 통해 권리 관계를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 초등학교와 근접한 입지, 풍부한 생활 편의시설, 쾌적한 자연환경 등 주거 편의성이 우수합니다. 하지만 대지권 미등기 및 토지 지적 미정리라는 중대한 하자가 존재하여, 법률적, 행정적 절차에 대한 충분한 이해와 사전 조사가 필수적입니다. 채권 총액이 감정가를 초과하므로 신권리 인수 가능성은 낮으나, 그럼에도 불구하고 대지권 문제를 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 우수한 교육 환경: 인천새봄초등학교가 매우 근접해 있어 자녀가 있는 가정에 최적의 조건.

* 쾌적한 주거 환경: 봉재산, 청량산 등 자연환경과 인접하며, 산책 및 여가 활동 용이.

* 잠재적 가치 상승: 대지권 및 토지 지적 문제 해결 시 단지 가치 상승 기대 가능.

* 인근 실거래가 대비 경쟁력: 현재 시세(약 3.8억~4.0억) 와 감정가(3.89억)가 유사하여, 권리 문제 해결 후 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액: 446,767,981원

* 감정가: 389,000,000원

* 인근 실거래가: 전용 59㎡ 기준 약 3.8억 ~ 4.0억 수준.

본건은 대지권 미등기 및 토지 지적 미정리라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 반드시 해당 문제에 대한 법률적 검토 및 예상 해결 비용을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 임차인 유무 및 인수 여부도 철저히 확인해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 권리 관계 및 명도 비용, 대지권 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려한 후 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건과 같이 시세 대비 할인율을 적용하더라도, 해당 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.