나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508523 [1] 인천광역시 남동구 만수동 871-25 엑설런트비 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북초등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 공동
주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 만수역)이 소
재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 중 5층 504호로서,
외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

'도시형생활주택(원룸형다세대)' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 발신기, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강
과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508523 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 871-25 엑설런트B 5층504호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대)

감정가: 60,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

토지 지분: 6㎡ (약 1.82평)

건물면적: 16.75㎡ (약 5.07평)

건물 지분: 16.75㎡ (약 5.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 권리 분석 및 인수 여부 확인 필수

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 만수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-11-07 남동구(인천광역시) 압류 (말소 대상)

* 주요 권리 사항:

* 채권자: 최OO (강제경매 신청, 채권액 70,000,000원)

* 임차인 현황:

* 성명: 최

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-03-10

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 있음

* 대항력 있는 임차인 관련: 본 건에는 대항력 있는 임차인 최 이 존재합니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 선순위 권리보다 앞서므로, 임차인의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기를 감안하여 법원 서류 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

* 최근 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없습니다. 단, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득 비용이 달라질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 만수동 지역은 주거 기능과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 인근의 '만수북초등학교'와 다수의 공동주택 단지는 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

* 대규모 상업지구와의 접근성은 다소 제한적이나, 통상적인 원룸 수요를 충족할 수 있는 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 인천2호선 만수역 이용이 가능하여 직장인 등 외부 통근 인구의 임차 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 만수북초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인천2호선 만수역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 엑설런트B

* 준공일: 2011년 6월 7일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕 8층 건물 중 5층 504호입니다.

* 내부: 도시형생활주택(원룸형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비: 급·배수 및 위생설비, 발신기, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 최 의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실한 점은 본 건의 가장 큰 리스크입니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 권리 분석 결과에 따라 잔금 납부 시 보증금 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.)

* 소형 면적: 전용면적 16.75㎡(약 5.07평)의 매우 작은 면적으로 인해 향후 임대 시 대상 수요가 제한될 수 있습니다.

* 토지 지분: 6㎡(약 1.82평)의 토지 지분은 건물 면적에 비해 상대적으로 작습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 전용면적이 16.75㎡로 매우 작고, 대항력 있는 임차인(보증금 70,000,000원)의 존재로 인해 잠재적인 인수 부담이 예상되는 점이 큰 우려 사항입니다. 감정가 60,000,000원은 이러한 점들을 고려한 것으로 보이나, 실제 잔금 납부 시 추가 비용 발생 여부를 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다. 임대 수익을 목적으로 한다면, 공실률 관리 및 소형 주택 시장 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 소형 면적임에도 불구하고, 주변 시세를 고려했을 때 감정가가 과도하게 높지 않은 수준으로 판단됩니다.

* 역세권 입지: 인천2호선 만수역을 이용할 수 있어, 직장인 임차 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 신축급 건물: 2010년에 준공되어 상대적으로 최신 건물에 해당하여, 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 인천 남동구 만수동 841-27번지, 1991년식, 35.91㎡, 30,000,000원 (주의: 본 사례는 면적 대비 가격이 매우 낮아 실제 시세 반영 오류 가능성 높음)

* 인천 남동구 만수동 856-10번지, 2016년식, 45.75㎡ (연립), 163,000,000원

* 인천 남동구 만수동 944-19번지, 1991년식, 36.51㎡, 93,000,000원

* 본 건의 감정가(16.75㎡ 기준 약 358만원/㎡)는 비교적 최근 준공된 유사 형태의 주택(856-10번지, 2016년식 연립 약 356만원/㎡)의 시세와 유사한 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(70,000,000원)에 대한 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 가정하고 산정합니다. (단, 이 부분은 법원 집행 과정이나 권리 관계에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.)

* 상기 분석 및 소형 면적의 희소성, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원 으로 제안합니다. (보수적 접근 시 감정가 이하, 시장 상황 및 권리관계 명확성 확보 시 감정가 이상도 고려 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.