나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508377 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 440-1 삼산타운1단지아파트 106동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 ""인천삼산중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 ""굴포천역"" 이
소재하며, 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 17층 건물내 1층 103호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 각동 및 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508377 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 440-1 삼산타운1단지아파트 106동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 3억 4천 7백만원

토지면적: 35.71㎡ (약 10.80평)

토지지분: 35.7082㎡ (약 10.80평)

건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.86㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프아이이사일이유동화전문

특이사항: 중복사건, 선순위임차권, 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "인천삼산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "굴포천역"이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로를 통하여 각 동 및 외부 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2022.05.19.)

인수되는 권리: 조동완 주택임차권 (보증금 1억 8천만원, 대항력 있음, 2019.01.08. 전입, 2018.12.20. 확정).

이 외 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.

3.2. 채권 현황

등기부채권 총액: 420,000,000원.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-08

확정일자: 2018-12-20

대항력: 있음

3.4. 물건명세서상의 인수 조항

물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2019.01.08. 확정일자 2018.12.20.) 있<br>으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, 상기 물건명세서상의 인수 조항을 반드시 우선적으로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 속한 삼산타운1단지 아파트 단지는 주거 지역으로서 안정적인 환경을 갖추고 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 지역 특성

인천 삼산중학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 상업시설과의 접근성도 좋아 주거 기능이 잘 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 7호선 굴포천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 도로망 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육

인천삼산중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.4. 아파트 단지 정보

단지명: 삼산타운1단지아파트

주소: 인천광역시 부평구 삼산동 440-1

준공년월: 2005년 6월 8일

총 동수: 20동

총 세대수: 1873세대

최고층: 22층

본건 해당 동: 106동 (최고 17층)

본건 해당 호수: 1층 103호

주차시설: 총 765대 (지상 4대, 지하 49대, 기타 712대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복사건, 유동화물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 8천만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 법적 부담이 발생합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 임차인의 실제 점유 및 거주 상태, 명도 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 삼산타운1단지 아파트 106동 1층 103호로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2005년 준공으로 연식이 있으나, 1~2인 가구나 신혼부부가 선호할 만한 소형 평형입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만원의 인수 가능성입니다. 물건명세서에 명시된 '잔액 인수' 조항은 매수인이 해당 보증금 잔액을 부담해야 할 위험을 내포하고 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, 이는 실제 인수 의무를 면제하는 것이 아닐 수 있으므로, 배당 순위 및 실제 배당 금액을 철저히 확인해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 7호선 굴포천역 역세권 아파트로, 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 51.86㎡(약 15.69평)의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자에게 매력적인 소형 평형입니다.

* 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일 면적인 51.86㎡의 아파트가 2026년 7월 11일 3억 9천만원(7층)에 거래되었습니다. 유사 면적(59.99㎡)의 아파트는 4억 6천만원대 후반에 거래되었습니다.

본 건은 1층이므로, 7층 실거래가 3억 9천만원을 기준으로 보수적으로 약 3억 8천만원 내외의 시세로 판단할 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 3억 4천 7백만원

최근 시세 (1층 기준): 약 3억 8천만원

잠재적 인수 임차보증금: 1억 8천만원

매수인의 총 지출은 '입찰가 + 인수되는 임차보증금'이 됩니다. 임차보증금 1억 8천만원을 모두 인수해야 한다면, 낙찰 후 실제 투입 비용이 '입찰가 + 1억 8천만원'이 되므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

'입찰가 + 1억 8천만원'이 시세인 3억 8천만원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 2억원 이하가 되어야 합니다. 하지만 이는 임차인이 배당에서 전혀 변제받지 못하는 최악의 경우이며, 실제 배당 순위에 따라 보증금 일부가 변제될 가능성도 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성을 시사한다면, 매수인의 실질적인 부담은 줄어들 수 있습니다. 이 경우, 감정가(3억 4천 7백만원) 및 최근 시세(약 3억 8천만원)를 고려하여 입찰가를 높일 수 있습니다.

보수적인 접근으로 임차인 보증금 인수 리스크를 상당 부분 반영하여 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원

이는 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 가격으로, 해당 금액으로 낙찰 시에도 추가적인 잔금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 확실한 정보가 있다면, 3억 2천만원 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰 전, 반드시 임차인과의 협상 결과 또는 법원의 배당표를 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.