나이스옥션 법원경매 인천 2025타경937 [1] 인천광역시 남동구 간석동 108-1 씨엠쎄레니티힐 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재""약산초교""서측 인근에 위치하는 씨엠쎄레니티힐 6층 605호로서 주위는 동유형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선 간석오거리역이 소재하여 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 13층 오피스텔 및 아파트건물 중 아파트 6층 605호로서

외벽 : 몰탈위 수성페인트 및 돌붙임 마감.

창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기(17인승)등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약8미터, 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 남동구 간석동 108-1번지

일반상업지역 , 방화지구

가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



인천광역시 남동구 간석동 108-3번지

일반상업지역 , 방화지구

가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 부동산에 대하여 주택임차권(임차보증금 216,000,000원, 임차권자 전옥렬)이 등재되어 있음.(등기사항전부증명서에 따름.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경937 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 108-1 씨엠쎄레니티힐 6층605호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5천 6백만원

* 토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

* 토지지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

* 건물면적: 48.89㎡ (약 14.79평)

* 건물지분: 48.89㎡ (약 14.79평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

* 채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '약산초교' 서측 인근에 위치하며, 씨엠쎄레니티힐 6층 605호입니다. 주위는 동유형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로상태:

2필 일단의 세장형 토지로, 인접 토지와 등고 평탄하며 오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 각각 폭 약 8미터, 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

인천광역시 남동구 간석동 108-1번지 및 108-3번지 일대는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2021년 8월 2일 중소벤처기업진흥공단 가압류 (갑7)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

본건에는 주택임차권이 등재되어 있습니다.

임차인: 전

보증금: 2억 1천 6백만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 30일

확정일자: 2021년 3월 17일

배당신고일자: 2023년 10월 23일

대항력: 있음 (매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 등기부 현황:

- 을구 5번 근저당권(주택임차권): 전옥렬, 보증금 216,000,000원, 인수 조건.

- 인수되는 임차보증금: 216,000,000원 (만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

- 말소되는 권리: 가압류(갑7), 압류(갑8), 임의경매(갑11) 등

* 총 권리 금액:

등기부상 채권 총액은 약 2억 6천 6백만원입니다. (가압류 50,148,392원 + 임차보증금 216,000,000원)

4. 상권분석

* 지역 특성:

간석오거리역 일대는 과거 인천의 대표적인 유흥가이자 교통의 중심지였으나, 건물 노후화와 상권 쇠퇴, 송도 등 신규 상권의 등장으로 인해 활력을 잃고 있습니다. 2020년 기준 중대형 상가 공실률이 30.9%로 수도권에서 가장 높은 수준을 기록하기도 했습니다.

* 유동인구 및 소비:

간석오거리 상권은 일평균 약 19만 8천여 명의 많은 유동인구를 확보하고 있음에도 불구하고, 소비로 직접 연결되지 못하는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 상권의 노후화와 경쟁력 약화에서 기인한 것으로 분석됩니다.

* 상업시설 현황:

주변에 동유형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 간석자유시장 등 전통시장과 다양한 소매점, 음식점 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설:

인근에 약산초등학교가 있으며, 세브란스의원, 새희망병원, 인천정병원, 나은병원 등 병원 시설 접근성이 양호합니다. 간석자유시장 등 전통시장과 다양한 상가들이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경:

만월산과 인천가족공원이 인접해 있어 자연을 접할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(전옥렬)의 보증금 2억 1천 6백만원을 인수해야 할 가능성입니다. 감정가가 1억 5천 6백만원임을 감안할 때, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 하므로 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 상권 쇠퇴 가능성:

간석오거리 상권은 노후화와 공실률 증가로 인해 쇠퇴하고 있다는 평가가 있습니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 형식적 경매의 절차적 복잡성:

청산을 위한 형식적 경매의 특성상, 일반 경매 절차와 다른 부분이 있을 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1천 6백만원을 인수해야 하는 위험과 함께, 간석오거리 상권의 전반적인 쇠퇴 추세는 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 형식적 경매라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 약산초등학교, 병원, 시장 등 주변 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 잠재적 가치: 상권 쇠퇴에도 불구하고 역세권의 기본 가치를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 전옥렬 씨의 보증금 2억 1천 6백만원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 현재 감정가는 1억 5천 6백만원으로, 보증금 인수 금액이 감정가를 초과하므로, 입찰 시 보증금 인수 부담을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 1억 5천 6백만원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 보증금 2억 1천 6백만원을 제외한 금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 즉, 입찰가는 1억 5천 6백만원을 초과하지 않는 범위 내에서, 인수하는 보증금(2억 1천 6백만원)을 모두 변제받지 못할 경우 발생하는 추가적인 총 비용을 감안하여 산정해야 합니다.

실질적인 총 투입 예상 비용은 입찰가 + (216,000,000원 - 배당 금액)이 될 수 있습니다. 본건의 경매 구분(청산을 위한 형식적 경매) 및 채권자(망) 정보를 볼 때, 배당 절차와 임차인 보증금 처리 과정에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.