나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508415 [1] 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""인천경서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2016.12.23.)

외벽 : 스타코 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : PVC 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 개별난방 도시가스에 의한난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12미터 내외의 도로(경서로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-144호선)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(서구녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금122,000,000원,
-임대차계약일자 2022년07월09일
-확정일자 2022년07월11일

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 2025.05.22.자 사실조회 회신 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508415 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 건물면적: 45.83㎡ (약 13.86평)

* 건물지분: 45.825㎡ (약 13.86평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 12월 23일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2016년 12월 23일입니다. 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 섀시창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로(경서로)와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예빛유치원), 공익용산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정 (2025.03.25) 입니다.

* 등기부채권 총액: 122,000,000원 (주택임차권 등기 금액 기준, 강제경매 채권액은 125,593,150원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (한국토지주택공사, 122,000,000원). 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 가능성이 있으나, 최종 말소 여부는 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 박 : 임차보증금 16,000,000원, 차임 400,000원. 전입/확정일자 2022.07.11. 배당신고일자 2025.04.22. 대항력 있음.

* 하 : 임차보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024.10.11. 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 대항력 없는 임차인:

* 한국토지주택공사: 임차보증금 122,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.09.05, 확정일자 2022.07.11, 배당신고일자 2024.03.07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대지권미등기, 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권, SGI 인수조건 변경.

* 주의사항: 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 2025.05.22.자 사실조회 회신이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 인천경서초등학교와 근린생활시설이 소재합니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 개별난방 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 교육시설: 인천경서초등학교가 남동측 인근에 있으며, 예빛유치원은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권 등기가 미등기 상태로, 실제 대지권의 존재 여부 및 가치에 대한 불확실성이 있습니다. (최저매각가격에 포함됨)

* 대항력 있는 임차인: 박 (보증금 1,600만원) 및 하 (보증금 미상) 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 이들의 보증금 인수 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 하 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 선순위 임차권 관련 불확실성: 한국토지주택공사(1억 2,200만원)의 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 앞서 있으나, SGI의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다. 하지만 최종적으로 소멸되지 않을 경우 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* SGI 인수조건 변경: 관련 인수 조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이지만 대지권 미등기 및 복잡한 임차인 관계 등 권리분석에 있어 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인과 말소 여부가 불확실한 선순위 임차권의 존재는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 취득세 납부 사실 확인은 긍정적이나, 종합적인 판단을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천경서초등학교 등 교육 시설 접근성.

* 2016년 준공 건물이므로 비교적 양호한 건물 상태.

* 인천 서구 지역의 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 매매가는 약 7,600만원에서 9,000만원 범위로 파악됩니다. 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인(박 , 하 )의 존재 등 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원인 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 위험 요소를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 종합적인 시세 분석과 위험 요소를 고려했을 때, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종적인 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.